Ανοδική έως και… ιπτάμενη θα παραμείνει η αγορά ακινήτων τα επόμενα χρόνια, καθώς η ανάκαμψη της οικονομίας, τα έργα υποδομής, τα μεγάλα projects στο real estate και οι αυξημένες χρηματοδοτήσεις, μέσω τραπεζικών δανείων, θα συντηρήσουν το θετικό κλίμα.

Οι προσδοκίες για τα επόμενα 3-4 χρόνια είναι σταθερά θετικές, καθώς οι πόροι του Ταμείου Ανάκαμψης και οι ιδιωτικές επενδύσεις αναμένεται να συντηρήσουν για μεγάλο χρονικό διάστημα την ανοδική τάση, υπό την προϋπόθεση ότι δεν θα ξεσπάσει κάποια διεθνής οικονομική κρίση. Άλλωστε, η εγχώρια κτηματαγορά προερχόταν από μια «πέτρινη» περίοδο, ακολουθώντας σταθερά πτωτική πορεία από το 2008 έως και τα μέσα του 2018. Από την άλλη πλευρά, το 2022 αναμένεται να αποτελέσει ένα έτος καμπής, καθώς οι νέες αντικειμενικές αξίες αλλά και η εφαρμογή του αυτόματου συστήματος πραγματικών (αγοραίων) τιμών ίσως ανακόψουν την έντονα ανοδική τάση, προσαρμόζοντας αναλόγως την προσφορά και τη ζήτηση.

Σύμφωνα με τους παράγοντες της αγοράς, υπάρχουν περιπτώσεις μεσαίων περιοχών στα νότια προάστια, όπου οι τιμές λόγω των προσδοκιών για την επένδυση στο Ελληνικό έχουν εκτοξεύσει τις αξίες ακόμη και κατά 50% τα τελευταία 2-3 χρόνια. Επίσης, υπάρχουν περιοχές των βορείων προαστίων, όπως για παράδειγμα το Χαλάνδρι, όπου παρατηρείται αύξηση τιμών ακόμη και 80%! Η υγειονομική κρίση και οι νέες συμπεριφορές ή τάσεις, αλλά και η συσσώρευση αποταμιεύσεων και οι ανακατατάξεις στις συνήθειες των πολιτών, θέτουν σε πρώτο πλάνο τα οικιστικά ακίνητα. Επιπλέον, σε αρκετά νησιά καταγράφονται… διαστημικές τιμές των ακινήτων!

Τα στοιχεία της Τραπέζης Ελλάδος για το γ’ τρίμηνο του έτους τοποθετούν την αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων σε ολόκληρη την επικράτεια στο 7,9% κατά μέσο όρο. Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι ένα τέτοιο ποσοστό μπορεί να αντανακλά και μια σοβαρή στρέβλωση. Κι αυτό γιατί σε άλλες περιοχές η αύξηση των τιμών είναι 15% ή 20% σε έναν χρόνο και σε άλλες 1% ή 2%. Ενδεικτικές είναι οι μετρήσεις που έχει κάνει το site αγγελιών spitogatos.gr, για το γ τρίμηνο (Πίνακας 1). Τα στοιχεία του γ’ τριμήνου της Τραπέζης της Ελλάδος έδειξαν αύξηση στις τιμές των νεόδμητων κατά 7,6% και στα παλαιότερα, άνω των 5 ετών, κατά 8,2%. Στην πρώτη θέση βρίσκεται η Αθήνα με 9,8% και ακολουθούν η Θεσσαλονίκη με 8,7%, οι άλλες μεγάλες πόλεις με 5,9% και οι υπόλοιπες περιοχές της χώρας με 5,7%. Από τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, προκύπτει ότι ο γενικός δείκτης τιμών των διαμερισμάτων στις αστικές περιοχές έχει αυξηθεί κατά 86,7% σε σχέση με το 1997, ενώ σε σχέση με τα υψηλά του 2007 βρίσκεται στο 73,1%. Άρα, η μέση τιμή υπολείπεται κατά 26,9 εκατοστιαίες μονάδες από τα υψηλά του 2007. Ωστόσο, όπως δηλώνουν στο «Π» παράγοντες της αγοράς, σε αρκετές περιοχές, οι τιμές πώλησης των διαμερισμάτων κινούνται κοντά στα ιστορικά υψηλά του 2007.

Προτιμούν παλαιά

Ο περιορισμένος αριθμός νεόδμητων ακινήτων, τα οποία ούτως ή άλλως είναι ακριβά λόγω και του αυξημένου οικοδομικού κόστους, στρέφουν την πλειονότητα των υποψήφιων αγοραστών προς τα παλαιά.

Άλλωστε, η τάση αυτή επιβεβαιώνεται από τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, καθώς η κλασική λύση που αναζητούν οι υποψήφιοι αγοραστές είναι ένα παλαιό ακίνητο που δεν χρήζει πολλών παρεμβάσεων, ενώ σε άλλες περιπτώσεις προτιμάται η αγορά ενός περίπου… σαραβαλιασμένου ακινήτου σε χαμηλή τιμή, έτσι ώστε, με τις αναγκαίες παρεμβάσεις ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, να πάρει αξία με ταυτόχρονη εξοικονόμηση δαπανών ενέργειας.

Η πανδημία του κορονοϊού επιτάχυνε τη διαδικασία λήψης αποφάσεων από χιλιάδες αγοραστές, ενώ… πιεστικά θα λειτουργεί έως το τέλος του επόμενου μηνός η αύξηση των αντικειμενικών αξιών, αλλά και η προοπτική ακόμη υψηλότερων τιμών τη νέα χρονιά. Από τα στοιχεία των μεσιτικών γραφείων, προκύπτει ότι τα 8 στα 10 ακίνητα που πωλούνται είναι διαμερίσματα, μονοκατοικίες και μεζονέτες, ενώ 6 στους 10 προτιμούν παλαιά ακίνητα άνω των 30 ετών, δηλαδή προ του 1990. Στην Αττική, τα ποσοστά φτάνουν στο 80% και στη Θεσσαλονίκη ξεπερνούν το 90% των προτιμήσεων, καθώς στις δύο πόλεις παρατηρούνται οι υψηλότερες τιμές ως γενικός μέσος όρος σε ολόκληρη τη χώρα. Σε άλλες περιοχές, όπου την περίοδο των «παχέων αγελάδων» (έως το 2007) δεν σημειώθηκαν… ακρότητες ως προς τις τιμές, οι υποψήφιοι αγοραστές προτιμούν πιο καινούργια διαμερίσματα. Σύμφωνα με προ καιρού στοιχεία του δικτύου μεσιτικών γραφείων της REMAX, οι 4 στους 10 προτιμούν πολύ παλαιά ακίνητα στην επαρχία (άνω των 30 ετών).

Από την άλλη, πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι η έκρηξη των τιμών των ενοικίων (Πίνακας 2) έχει στρέψει τους υποψήφιους αγοραστές προς τη λύση του στεγαστικού δανείου. Οι τράπεζες χρηματοδοτούν έως και το 80% της αξίας που αναγράφεται στο συμβόλαιο αγοράς, κάτι που σημαίνει ότι για δάνεια της τάξης των 50.000-80.000 ευρώ με 20ετή διάρκεια και πάνω η μηνιαία δόση «προσγειώνεται» σε επίπεδα ακόμη και κάτω από τα σημερινά ζητούμενα ενοίκια. Άρα, η έκρηξη των τιμών των ενοικίων έχει στρέψει αρκετούς στην αγορά κατοικίας μέσω στεγαστικού δανείου, το οποίο απαιτεί και ίδια συμμετοχή σε ποσοστό 20%. Οι υποψήφιοι αγοραστές αναζητούν κατοικίες 75-100 τ.μ., ενώ η μέση τιμή κινείται γύρω στα 120.000 ευρώ.

Το γεγονός ότι κατά την περίοδο της πανδημίας αυξήθηκαν σημαντικά οι καταθέσεις και ταυτόχρονα οι τράπεζες έχουν περισσότερο ρευστό για να δανείσουν ενθαρρύνει πολλούς να γίνουν ιδιοκτήτες ακινήτου, παρά να τελούν υπό τον φόβο της ανασφάλειας του ενοικιαστή, τόσο σε επίπεδο μισθώματος όσο και σε επίπεδο πιθανής έξωσης. Στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων, μια τριμελής ή τετραμελής οικογένεια είναι προτιμότερο να αγοράσει παρά να ενοικιάσει διαμέρισμα, κάτι που κρατάει ζωντανό το ενδιαφέρον στην κτηματαγορά. Μάλιστα, η βελτίωση των οικονομικών για κάποιους δημιουργεί τις προϋποθέσεις απόκτησης κατοικίας νεότερης κατασκευής (1995-2010), ενώ αυτοί που αγοράζουν νεόδμητα ακίνητα είναι μεν λιγότεροι, αλλά ο αριθμός τους έχει αυξηθεί σημαντικά κατά τον τελευταίο ενάμισι χρόνο και εν μέσω πανδημίας

«Ατμομηχανή» τα οικιστικά ακίνητα

Επιλεκτική και με πολλές ταχύτητες θα είναι η πορεία της αγοράς μέσα στα επόμενα χρόνια, ενώ θα υπάρξουν ανακατατάξεις τόσο στη ζήτηση όσο και στην προσφορά, με μεγάλο κερδισμένο τον τομέα των οικιστικών ακινήτων.

Όπως δηλώνει στο «Π» ο μεσίτης Κωσταντίνος Κουτσώνας, ιδιοκτήτης της μεσιτικής εταιρείας Κτηματοδομή, με 5 γραφεία σε Αττική και Βοιωτία και πλήθος συνεργασιών και αγοραπωλησιών σε ολόκληρη την επικράτεια τα τελευταία 40 χρόνια, «η άνοδος των τιμών στις κατοικίες θα συνεχιστεί, ενώ, όταν τεθεί υπό πλήρη έλεγχο η πανδημία του κορονοϊού, θα σημειωθεί μεγάλη αύξηση της ζήτησης από πολίτες τρίτων χωρών που θα θέλουν να αποκτήσουν τη χρυσή βίζα, τοποθετούμενοι σε ακίνητα».

Ο κ. Κουτσώνας εκτιμά ότι οι τιμές στους δήμους των νοτίων προαστίων και πέριξ του Ελληνικού θα καλπάζουν τα επόμενα χρόνια, ενώ επισημαίνει ότι οι μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες για αγορά και μελλοντικές υπεραξίες, βρίσκονται στο κέντρο της Αθήνας. Μάλιστα, η προοπτική επέκτασης των γραμμών του μετρό, οι αναπλάσεις και μια σειρά άλλων παρεμβάσεων σε υποβαθμισμένες περιοχές θα ανεβάσουν σημαντικά τις τιμές στο μέλλον. Έτσι, για όσους διαθέτουν… υπομονή, οι τοποθετήσεις χρημάτων σε διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας θα αποφέρουν μεγάλες υπεραξίες στο μέλλον, ενώ ανάλογα υψηλές θα είναι και οι αποδόσεις για όσους τοποθετηθούν επενδυτικά στα ακίνητα, προκειμένου να τα ενοικιάσουν και να έχουν ένα σταθερό μηνιαίο έσοδο. Ο κ. Κουτσώνας επισημαίνει ότι υπάρχουν κρυμμένες υπεραξίες σε περιοχές όπως το Γκάζι, του Γκύζη, το Μεταξουργείο, η Πατησίων και η Αχαρνών, παρά το γεγονός ότι κάποιες από αυτές είναι… στιγματισμένες λόγω υποβάθμισης ή κακής φήμης. Άλλωστε, αυτό είναι το στοιχείο που τις καθιστά ελκυστικές λόγω χαμηλής τιμής, έτσι ώστε να υπάρξουν μεγαλύτερα περιθώρια αποκόμισης υπεραξιών τα επόμενα χρόνια. Ταυτόχρονα, επισημαίνει ότι στα ακριβά βόρεια προάστια θα υπάρχουν δυσκολίες για τους πωλητές καθώς τα σπίτια είναι μεγάλα και για πολύ λίγους.

Ο έμπειρος μεσίτης διαπιστώνει πολύ μεγάλο ενδιαφέρον για αγορά σε ακριβούς τουριστικούς προορισμούς της νησιωτικής χώρας, και ειδικότερα στη Μύκονο, στη Σαντορίνη, στην Πάρο, στη Σύρο, στη Ρόδο, στην Κέρκυρα, στα Χανιά, στο Ηράκλειο και αλλού, από… γεμάτα πορτοφόλια που θέλουν να είναι μακριά από τον πολύ κόσμο και έχοντας μια διαφορετική ποιότητα ζωής στις διακοπές τους καλοκαιρινούς μήνες ή ακόμη και αν επιθυμούν να εγκατασταθούν ημι-μόνιμα. Επιπλέον, οι… ιπτάμενες τιμές στα νησιά συνδέονται και με προσδοκίες για ενοικίαση των ακινήτων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς οι ετήσιες αποδόσεις από τα μισθώματα είναι σημαντικές. «Η θάλασσα και ο ελληνικός ήλιος, αποτελούν τα δυνατά χαρτιά για την προσέλκυση επισκεπτών ή επενδυτών στα ελληνικά νησιά», όπως σημειώνει.

Σύμφωνα με τον κ. Κουτσώνα, γενικά τα επόμενα χρόνια και υπό την προϋπόθεση ότι δεν θα υπάρξει κάποια μεγάλη ανατροπή από το εξωτερικό, οι τιμές για τα αστικά ακίνητα (διαμερίσματα, μονοκατοικίες, κατοικίες εισοδήματος, φοιτητικές κατοικίες κ.λπ.) θα συνεχίσουν να σημειώνουν νέα υψηλά. Επιπλέον, επισημαίνει ότι τα τελευταία χρόνια οι ξένοι επενδυτές αξιοποίησαν το γεγονός ότι δεν έχουν γίνει καινούργιες πολυκατοικίες με σαφώς πιο ακριβά διαμερίσματα προς πώληση, με αποτέλεσμα να «χτυπάνε» τα παλαιότερα σε πολύ χαμηλότερες τιμές. Προσθέτει δε ότι αν δοθεί μια νέα παράταση στην απαλλαγή των νεόδμητων από τον ΦΠΑ, τότε οι ξένοι θα διαθέσουν περισσότερα χρήματα για να αποκτήσουν πιο ποιοτικά και φυσικά πιο ακριβά ακίνητα, είτε για να απολαύσουν τις διακοπές τους στη χώρα μας είτε για να αποκτήσουν τα προνόμια της χρυσής βίζας, αν προέρχονται από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Αγορά δύο ταχυτήτων

Το υψηλό ενδιαφέρον για ακίνητα σε προβεβλημένες περιοχές δεν συμβαδίζει με κάτι ανάλογο στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας.

Όπως δηλώνει στο «Π» η κα Έλενα Νικολαΐδου, ιδιοκτήτρια της ομώνυμης οικοδομικής επιχείρησης, «έχει διαμορφωθεί μια αγορά δύο ταχυτήτων, ιδίως στην Αττική». Στη μία περίπτωση υπάρχουν περιοχές όπως το Χαλάνδρι, τα Βριλήσσια, η Γλυφάδα, ο Άλιμος, η Αργυρούπολη, η Ηλιούπολη, το Παλαιό Φάληρο, η Ραφήνα, η Νέα Μάκρη κ.ά., όπου οι τιμές προσεγγίζουν τα επίπεδα του 2008, ενώ υπάρχουν άλλες που δεν ακολουθούν, όπως συμβαίνει για παράδειγμα σε πολλές δυτικές περιοχές της Αττικής. Σε αυτήν την ταχύτητα, θα πρέπει να ενταχθεί και η συντριπτική πλειονότητα των πόλεων της επαρχίας, όπου το ενδιαφέρον είναι περιορισμένο και η κρίση του κορονοϊού έχει οδηγήσει σε οικονομική πίεση τους πωλητές, οι οποίοι… σκοντάφτουν στην εξαιρετικά χαμηλή ζήτηση και την απαίτηση για χαμηλότερες τιμές από τους υποψήφιους αγοραστές.

Όπως επισημαίνει η κα Νικολαΐδου, η απαλλαγή των νεόδμητων ακινήτων από τον ΦΠΑ έως το τέλος του 2022 αποτελεί ένα ισχυρό κίνητρο για την κατασκευή νέων οικοδομών, μετά από μία δεκαετία… ακινησίας. Για τον λόγο αυτόν τονίζει ότι η οικοδομική δραστηριότητα θα μπορούσε να δεχθεί ακόμη μεγαλύτερη ώθηση, αν δινόταν μια νέα παράταση έως το τέλος του 2023. Από την άλλη πλευρά, επισημαίνει ότι πρέπει να υπάρξει συσσώρευση τιμών για ένα διάστημα, έτσι ώστε να «χωνευτούν» τα σημερινά επίπεδα τιμών και ταυτόχρονα να διατηρηθεί «ζωντανή» η ζήτηση και να μην… εξαφανιστούν οι αγοραστές. Προσθέτει δε ότι «ένα υψηλής αξίας και ποιότητας ακίνητο κρύβει πάντα υπεραξία, καθώς το καλό πράγμα πληρώνεται και πληρώνει».

Ως προς τις τιμές, η κα Νικολαΐδου σημειώνει ότι η αύξηση του οικοδομικού κόστους δεν αφήνει περιθώρια υποχώρησης, ενώ κρίσιμο τεστ για την αγορά την επόμενη χρονιά θα αποτελέσει η εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών, οι οποίες θα είναι αυξημένες στο μεγαλύτερο μέρος της επικράτειας και δεν γνωρίζουμε ακόμη πώς θα επιδράσουν στη διαμόρφωση των αγοραίων τιμών. Τονίζει δε ότι οι υψηλότερες τιμές στα νεόδμητα διαμερίσματα σχετίζονται και με τα υψηλότερα στάνταρντ ποιότητας της κατασκευής, λόγω των πολεοδομικών κανονισμών. Από την άλλη πλευρά, οι τοποθετήσεις σε ποιοτικές κατασκευές με υπερ-σύγχρονες προδιαγραφές αυξάνουν το κόστος αγοράς, αλλά από την άλλη αποτελούν επένδυση, καθώς περιορίζουν τις δαπάνες συντήρησης και τους λογαριασμούς ενέργειας στο βάθος του χρόνου.

Επαγγελματικά ακίνητα και οικόπεδα

Μεικτή εικόνα και αγορές πολλών ταχυτήτων δημιουργούνται στα επαγγελματικά ακίνητα και τα οικόπεδα, όπως προκύπτει από τις εκτιμήσεις των παραγόντων της κτηματαγοράς.

Σύμφωνα με τον Κωνσταντίνο Κουτσώνα, «στα επαγγελματικά ακίνητα θα υπάρξουν περιοχές όπως ο Ασπρόπυργος, όπου οι τιμές θα συνεχίσουν να παίρνουν την ανηφόρα, καθώς μεγάλες αλυσίδες σούπερ-μάρκετ και εταιρείες logistics αναζητούν ακίνητα μεγάλου εμβαδού, για να επεκταθούν».

Από την άλλη, βλέπει σημαντική πίεση στις τιμές των επαγγελματικών χώρων του λιανικού εμπορίου, «καθώς τα περιοριστικά μέτρα της πανδημίας οδηγούν σε μείωση του τζίρου και ζημιές, τα οποία με τη σειρά τους οδηγούν σε λουκέτα κυρίως σε εμπορικές πιάτσες δεύτερης κατηγορίας». Έτσι, αναμένεται να αυξηθεί η προσφορά ξενοίκιαστων εμπορικών χώρων, πιέζοντας προς χαμηλότερα επίπεδα τα ενοίκια αλλά και τις τιμές πώλησης. Σύμφωνα με τον κ. Κουτσώνα, τα μικρά μαγαζάκια που κλείνουν θα είναι δύσκολο να ενοικιαστούν και πολλοί ιδιοκτήτες θα αναγκαστούν είτε να τα πουλήσουν λόγω ανάγκης σε πολύ χαμηλές τιμές είτε να τα ενοικιάσουν με πολύ χαμηλό μίσθωμα.

Εκεί όμως που υπάρχουν θεαματικές ανακατατάξεις είναι στα τουριστικά ακίνητα. Εκατοντάδες ξενοδοχεία έχουν μείνει στα… αζήτητα, καθώς δεν άντεξαν στο χτύπημα της πανδημίας κατά την περυσινή χρονιά, ενώ ήδη έχουν βγει προς πώληση σε πολύ χαμηλές τιμές διάφορα καταλύματα ανά την Ελλάδα, τα οποία στη συντριπτική πλειονότητα αποτελούν οικογενειακές επιχειρήσεις που φτιάχτηκαν με δάνεια, αλλά, λόγω της περυσινής κρίσης του κορονοϊού, βρέθηκαν στη λεγόμενη «κόκκινη ζώνη».

Όσο για τις εξοχικές κατοικίες, ο κ. Κουτσώνας επισημαίνει ότι οι τιμές έχουν ακόμη πολύ δρόμο στις καλές περιοχές της ελληνικής επικράτειας «που βλέπουν θάλασσα», ενώ, παρά το γεγονός ότι οι οικοδομές σε εκτός σχεδίου ακίνητα άνω των 4 στρεμμάτων έχουν λίγο πιο ακριβό κόστος αδείας, εντούτοις φαίνεται ότι προτιμώνται σε πολλές περιπτώσεις, καθώς ο κορονοϊός έχει διαμορφώσει νέες συμπεριφορές και μια τάση μεγαλύτερου απομονωτισμού και αποφυγής του συνωστισμού. Έτσι, η αξία της γης στις καλές περιοχές, όπου υπάρχει και ευχέρεια καλής οδικής ή συγκοινωνιακής πρόσβασης, θα παρουσιάζει σταθερά ανοδικές τάσεις. Στο ίδιο μήκος κύματος θα κινούνται και οι τιμές των οικοπέδων στα νησιά, που γνωρίζουν έντονη κινητικότητα για νέες οικοδομές.

Τέλος, σε ό,τι αφορά τα βιομηχανικά ακίνητα σε περιοχές όπου θα υπάρξουν εντάξεις χιλιάδων νέων στρεμμάτων, εκεί αναμένεται να υπάρξει μείωση των τιμών, γεγονός που θα λειτουργήσει ως κίνητρο αγοράς από μεγάλους ομίλους για τη δημιουργία παραγωγικών επενδύσεων και εκμεταλλεύσεων, καθώς και εγκαταστάσεων logistics.

 

του Λουκά Γεωργιάδη

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Παρασκήνιο

Προβολές: 151