Τιμές διαμερισμάτων, οικοπέδων, μονοκατοικιών – Οι «χρυσές» περιοχές – Γιατί προτιμούν παλιά οικήματα
και ποιοι παράγοντες πυροδοτούν την άνοδο

Τα χαμηλά επιτόκια των καταθέσεων και τα υψηλά των δανείων, η συνεχής μείωση της φορολογίας, η ζήτηση από νέους έως 39 ετών, το Airbnb, η «χρυσή βίζα» και η φιλο-επενδυτική πολιτική της κυβέρνησης αποτελούν μερικούς από τους παράγοντες που ωθούν προς υψηλότερα επίπεδα τις τιμές πώλησης και ενοικίασης των οικιστικών ακινήτων, ενώ νέα δεδομένα δημιουργούν σε πολλές περιοχές οι… πυρκαγιές.

Η άνοδος των τιμών, όπως προκύπτει τόσο από τα στοιχεία των εμπορικών τραπεζών που συγκεντρώνει η Τράπεζα της Ελλάδος, όσο και από τα αντίστοιχα των κτηματομεσιτικών γραφείων, δείχνουν ότι οι αγοραπωλησίες έχουν «φουσκώσει» θεαματικά και μάλιστα σε πολλές περιοχές γίνονται σε υψηλότερα επίπεδα από το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί το 2007! Η προεκλογική περίοδος δεν φαίνεται να έχει… πτοήσει ιδιαιτέρως τους αγοραστές, ενώ βαρόμετρο για το δεύτερο εξάμηνο του έτους θα αποτελέσουν τα υψηλά επιτόκια δανεισμού. Πολλοί υποψήφιοι αγοραστές αποφάσισαν να κάνουν… πίσω, καθώς η ξέφρενη άνοδος των τιμών δεν τους επιτρέπει να αγοράσουν ένα διαμέρισμα, το οποίο θα τους εκθέσει σε μεγαλύτερο τραπεζικό δανεισμό. Έτσι, κάθονται στα… αυγά τους και προτιμούν την ενοικίαση, όπου η ζήτηση παραμένει σε υψηλά επίπεδα, ωθώντας υψηλότερα τις τιμές.

Από την άλλη πλευρά, χιλιάδες ακίνητα αυτήν τη στιγμή αποτελούν «χρυσωρυχείο», όπως για παράδειγμα επιλεγμένες περιοχές στο Κέντρο της Αθήνας, κυρίως με θέα την Ακρόπολη, μεσοαστικές περιοχές (Χαλάνδρι, Χολαργός, Αγία Παρασκευή, Νέα Σμύρνη Δάφνη κ.λπ.), συνοικίες στην παραλιακή ζώνη (Βουλιαγμένη, Βάρη, Βάρκιζα, Γλυφάδα, Ελληνικό, Άλιμος, Παλαιό Φάληρο) ή σε επιλεγμένες περιοχές της Θεσσαλονίκης, αλλά και σε Χαλκιδική, Ρόδο, Μύκονο, Σαντορίνη και Πάρο.

Βέβαια, η άνοδος των τιμών δεν αφορά όλες τις περιοχές της επικράτειας, ούτε όλα τα ακίνητα. Για παράδειγμα, τις υψηλότερες αυξήσεις παρουσιάζουν τα διαμερίσματα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, καθώς, με βάση τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το α’ τρίμηνο σημειώθηκαν διψήφιες αυξήσεις στις τιμές πώλησης, με ποσοστά 16,5% και 16,1% αντίστοιχα. Ωστόσο και σε άλλες πόλεις της ελληνικής επαρχίας συναντιούνται τιμές κατά 13,1% υψηλότερες σε σχέση με το α’ τρίμηνο του 2022, ενώ για όλες τις υπόλοιπες περιοχές η αύξηση ήταν επίσης διψήφια και διαμορφώθηκε στο 10,6%.

Τα νεόδμητα «καλπάζουν»

Τα νεόδμητα ακίνητα βρίσκονται στην πρώτη γραμμή του ενδιαφέροντος, καθώς κατασκευάζονται με τον σύγχρονο Κώδικα Ενεργειακής Αναβάθμισης Κτιρίων.

Τα νεόδμητα διαμερίσματα έχουν απογειωθεί, καθώς έχει εκτιναχθεί τόσο το κόστος της αγοράς του οικοπέδου, όσο και το κόστος των οικοδομικών υλικών. Επιπλέον, όσοι τα προτιμούν έχουν το… κεφάλι τους ήσυχο, καθώς δεν θα χρειαστεί να δαπανήσουν ούτε ευρώ για την ενεργειακή τους αναβάθμιση, αφού πληρούν όλες τις προϋποθέσεις εξοικονόμησης ενέργειας. Έτσι, μπορεί να καταβάλλουν υψηλότερα ποσά για την απόκτηση τέτοιων διαμερισμάτων (όσοι τα έχουν…), ωστόσο, η απόσβεση θα γίνει συγκριτικά πιο γρήγορα, καθώς, πέραν της απαλλαγής από ανακαινίσεις, πρέπει να υπολογιστεί και το όφελος από την αισθητά μειωμένη κατανάλωση ενέργειας.

Τα νεόδμητα ακίνητα είναι για πολύ «φουσκωμένα» πορτοφόλια και, σύμφωνα με μεσίτες, η ζήτηση που έχει εκδηλωθεί τα τελευταία 2-3 χρόνια οφείλεται στο γεγονός ότι κυρίως ελεύθεροι επαγγελματίες, λόγω της αυξημένης οικονομικής δραστηριότητας, έχουν περισσότερες δυνατότητες, να αγοράσουν τέτοια σπίτια για ιδιοκατοίκηση ή μικρότερα, προκειμένου να τα εκμεταλλευτούν, είτε με απευθείας ενοικίαση είτε μέσω βραχυπρόθεσμης μίσθωσης Airbnb. Στους κύκλους των μεσιτών, κοινή είναι η αίσθηση ότι οι τιμές τόσο σε νεόδμητα όσο και σε παλαιότερα ακίνητα κινούνται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, σε πραγματικούς όρους. Ακόμη και με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές που καταγράφηκαν το α’ τρίμηνο του έτους ήταν μόλις 8% χαμηλότερες από τα ιστορικά υψηλά του 2007 για τα νεόδμητα ακίνητα και 14% για τα παλαιότερα άνω των 5 ετών.

Παλιά σε τιμές… καινούργιων!

Η άνοδος των τιμών των νεόδμητων ακινήτων συμπαρασύρει και τα παλαιότερα, καθώς πολλοί δεν είναι σε θέση να σηκώσουν πολύ υψηλά ποσά δανείων, και μάλιστα σε μια περίοδο όπου τα επιτόκια κινούνται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα.

Έτσι, παρατηρείται στροφή και προς ακίνητα άνω των 10 ή 15 ετών, των οποίων οι τιμές αγοραπωλησίας και τα μισθώματα ωθούνται από τους εξής παράγοντες:

1. Οι υποψήφιοι αγοραστές, είτε γιατί δεν διαθέτουν πολλά λεφτά είτε γιατί δεν υπάρχει μεγάλη προσφορά νεόδμητων ακινήτων, στρέφονται προς τα παλαιότερα. Έτσι, παρατηρείται το φαινόμενο ακίνητα 30-40 ετών να διατίθενται σαν να πρόκειται για… καινούρια! Ειδικά σε περιοχές όπως το κέντρο της Αθήνας ακόμη και τα… αχούρια έχουν τιμές ενός ρετιρέ, των παλαιών ένδοξων εποχών της κτηματαγοράς!

2. Η άνοδος των επιτοκίων καθιστά απαγορευτική για τη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων τη λήψη ενός υψηλού δανείου για την αγορά νεόδμητου, ενώ για την αγορά ενός παλαιότερου απαιτούνται σαφώς λιγότερα χρήματα μέσω τραπεζικού δανεισμού, άρα θα είναι μικρότερες και οι μηνιαίες τοκοχρεολυτικές δόσεις.

3. Η αγορά ενός παλαιότερου ακινήτου δεν απαιτεί τη δέσμευση τόσων πολλών χρημάτων, όπως γίνεται με τα νεόδμητα. Παράλληλα, πρέπει να σημειωθεί ότι καταγράφεται εντυπωσιακή άνοδος των τιμών σε παλαιά διαμερίσματα που βρίσκονται σε νησιά και περιοχές όπως τα Δωδεκάνησα, η Μύκονος, τα Χανιά, η Σαντορίνη, η Πάρος και η Τήνος, λόγω τουριστικού ενδιαφέροντος.

4. Εκατοντάδες χιλιάδες σπίτια παραμένουν κλειστά από τους ιδιοκτήτες ή τους κληρονόμους, ενώ χιλιάδες άλλα είναι δεσμευμένα από funds και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, με αποτέλεσμα να είναι εκτός αγοράς.

5. Η πανδημία οδήγησε σε αλλαγή της συμπεριφοράς και σε νέα ιεράρχηση των προτιμήσεων από τα νοικοκυριά, τα οποία χρειάζονται μεγαλύτερα σπίτια για να καλυφθούν και οι τυχόν ανάγκες μέσω τηλεργασίας. Έτσι, στην πρώτη γραμμή των προτιμήσεων βρίσκονται σπίτια από 75 έως 100 τετραγωνικά μέτρα, τα οποία προτιμούν σχεδόν 1 στους 2 αγοραστές, όταν προ κορονοϊού κάποιοι… συμβιβάζονταν και με μικρότερο εύρος επιφανειών.

6. Έντονο ενδιαφέρον για αγορά παλαιών ακινήτων προέρχεται από επενδυτές τόσο εντός, όσο και εκτός Ελλάδος. Σημειώνεται ότι σε 10 μέρες (στις 31 Ιουλίου) λήγει η προθεσμία για την αγορά «φθηνών» ακινήτων έως 250.000 προκειμένου να χορηγηθεί η «χρυσή βίζα» σε κατοίκους εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, καθώς στη συνέχεια το όριο αυξάνεται στα 500.000 ευρώ για συγκεκριμένες περιοχές της Αττικής (κέντρο, νότια, βόρεια προάστια) και δημοφιλή νησιά (Μύκονος, Σαντορίνη). Έτσι, λόγω της ισχυρής ζήτησης που υπάρχει κυρίως από το εξωτερικό, ωθούνται οι τιμές των διαμερισμάτων γενικά προς πολύ υψηλότερα επίπεδα. Οι αγοραστές ελληνικών ακινήτων είναι Ευρωπαίοι (κυρίως Γερμανοί, Ιταλοί, Ολλανδοί), ενώ εκτός ΕΕ προέρχονται από Μεγάλη Βρετανία, ΗΠΑ, Κίνα, Ισραήλ, Σαουδική Αραβία, Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, Ιράν και Λίβανο.

7. Επιπλέον, το πρόγραμμα «Σπίτι μου», που προβλέπει την αγορά 10.000 κατοικιών από νέους και ζευγάρια 25-39 ετών, έχει συμβάλει καθοριστικά στην εκτίναξη των τιμών των διαμερισμάτων. Προϋπόθεση για τη χορήγηση δανείων με ευνοϊκούς όρους και μηνιαία δόση όσο το ενοίκιο μιας… γκαρσονιέρας αποτελεί η αγορά ακινήτων που έχουν κατασκευαστεί προ του 2007 και είναι μέχρι 150 τετραγωνικά μέτρα. Μάλιστα, το ποσό του δανείου φτάνει έως τα 150.000 ευρώ για αγορά ακινήτου με εμπορική αξία έως 200.000 ευρώ.

«Λογικά» για εμπορική χρήση

Η ισχυρή άνοδος των τιμών των διαμερισμάτων με βάση τους προαναφερόμενους παράγοντες ωθεί και τις τιμές των ενοικίων, τα οποία κινούνται ανεξέλεγκτα.

Η εξασφάλιση ενός καλού μηνιαίου συμπληρώματος στο εισόδημα, αλλά και η ενοικίαση μέσω Airbnb, έχουν… εξαφανίσει χιλιάδες ακίνητα από την αγορά, με αποτέλεσμα, οι ενοικιαστές να δυσκολεύονται να βρουν ένα σπίτι που να καλύπτει τις στοιχειώδεις στεγαστικές ανάγκες τους. Και όσοι βρίσκουν, αναγκάζονται να πληρώσουν υψηλό μίσθωμα, καθώς δεν έχουν πολλές εναλλακτικές. Επιπλέον, η ζήτηση για φοιτητική στέγη ωθεί προς ακόμη υψηλότερα επίπεδα τις προσδοκίες για την πορεία των ενοικίων μέσα στους προσεχείς μήνες. Σπίτια που έχουν αναβαθμιστεί ενεργειακά και αισθητικά έχουν τα λεφτά τους, ωστόσο το μεγαλύτερο πρόβλημα για χιλιάδες οικογένειες, φοιτητές και άλλους, είναι ότι πέφτουν σε… αχούρια, για τα οποία τους ζητούνται δυσανάλογα υψηλά ποσά, καθώς αυτά μπορεί να βρίσκονται κοντά σε σταθμούς του Μετρό.

Εντελώς διαφορετική όμως είναι η περίπτωση των επαγγελματικών ακινήτων, χιλιάδες εκ των οποίων είναι ξενοίκιαστα για μεγάλο χρονικό διάστημα ή, όταν νοικιάζονται, το μηνιαίο μίσθωμα είναι αισθητά μειωμένο σε σχέση με πριν, ανάλογα με την περιοχή και τη θέση. Η πανδημία του κορονοϊού άλλαξε πολλά και στην επαγγελματική δραστηριότητα χιλιάδων ελεύθερων επαγγελματιών και εμπόρων, ενώ η ακρίβεια, περιορίζει τα περιθώρια για τη συντριπτική πλειονότητα των νοικοκυριών. Έτσι, εκτός από τα ακίνητα προβολής σε συγκεκριμένες περιοχές, τα οποία έχουν υψηλότερα ενοίκια σε σχέση με 2-3 χρόνια πριν, παρατηρείται το φαινόμενο ύπαρξης χιλιάδων… κρυμμένων εμπορικών ακινήτων, τα οποία παραμένουν στα αζήτητα ή οι ιδιοκτήτες τους αναγκάζονται να τα ενοικιάσουν σε πολύ χαμηλότερες τιμές.

Ανατροπές λόγω… πυρκαγιών

Σημαντικές ανατροπές επιφέρουν οι πυρκαγιές σε περιοχές όπου χρησιμοποιούνται τόσο για κύρια όσο και για δευτερεύουσα ή παραθεριστική κατοικία.

Η μεγάλη πυρκαγιά της περασμένης Δευτέρας στην ευρύτερη περιοχή της Κερατέας, του Λαγονησίου και της Αναβύσσου, καθώς και αυτή στο Λουτράκι, επιδρούν ανασταλτικά στη ζήτηση για αγορά και συμπιέζουν τις τιμές, ενώ ταυτόχρονα περιορίζεται και η ζήτηση για ενοικίαση κατοικιών αλλά και επαγγελματικών χώρων σε τέτοιες… επίφοβες περιοχές. Το ίδιο πρόβλημα, για παράδειγμα, αντιμετωπίζει και η ευρύτερη περιοχή του Ματιού, μετά την καταστροφική πυρκαγιά προ πενταετίας. Ανάλογη εικόνα υπάρχει και σε άλλες περιοχές της χώρας, οι οποίες δοκιμάστηκαν από τις πυρκαγιές τα τελευταία χρόνια. Αφενός, μετά από τέτοιες αρνητικές εξελίξεις λόγω φυσικών φαινομένων, μειώνεται η ζήτηση και, αφετέρου, όσοι θέλουν να αγοράσουν ή να νοικιάσουν κάνουν πολύ σκληρά παζάρια, αναγκάζοντας τον πωλητή να πέσει πολύ χαμηλότερα σε σχέση με τις αρχικές απαιτήσεις του.

 

του Λουκά Γεωργιάδη

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Παρασκήνιο

Προβολές: 63