Από την 1η Μαΐου 2026, τίθεται σε εφαρμογή μια σημαντική ρύθμιση που αφορά την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, και για τις περιπτώσεις λήξης μισθώσεων ορισμένου και αορίστου χρόνου, σύμφωνα με την νέα διαδικασία του Ν. 5221/2025.
Αυτή η εξέλιξη αποτελεί καρπό του επίμονου αγώνα της ΠΟΜΙΔΑ που διαρκεί τρεις δεκαετίες. Η ρύθμιση διακρίνεται για τον κοινωνικά δίκαιο χαρακτήρα της, προσφέροντας οφέλη και στους εκμισθωτές και στους ενοικιαστές.
Αρχικά, οι εκμισθωτές θα έχουν τη δυνατότητα να επανακαταλάβουν τα ακίνητά τους μέσα σε ένα λογικό χρονικό διάστημα, τερματίζοντας έτσι μια διαχρονική αδικία που τους αφορούσε. Αντίστοιχα, οι ενοικιαστές θα μπορούν να απολαμβάνουν μια αυτόματη και δωρεάν εξάμηνη προθεσμία για τη μεταστέγασή τους, με τη δυνατότητα παράτασης μέσω δικαστικής αίτησης, εφόσον υπάρχουν βάσιμοι λόγοι.
Επιπλέον, η νέα ρύθμιση αναμένεται να αποφορτίσει τη Δικαιοσύνη από τη διαχείριση υποθέσεων που αφορούν απλά διοικητικά ζητήματα, τα οποία δεν απαιτούν δικανική κρίση. Έτσι, οι δικαστές θα μπορούν να εστιάσουν σε πιο σύνθετες υποθέσεις, ενώ οι δικηγόροι θα αναλάβουν τη διαδικασία έκδοσης διαταγών απόδοσης.
Αξιοσημείωτο είναι ότι ένα ακόμη θετικό αποτέλεσμα αυτής της ρύθμισης είναι η ενίσχυση της εμπιστοσύνης στις μισθωτικές σχέσεις. Αυτό θα ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να διαθέσουν τα ακίνητά τους για μακροχρόνιες μισθώσεις, συμβάλλοντας έτσι στη βελτίωση της αγοράς κατοικίας μέσω αύξησης της προσφοράς.
Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η διαδικασία άσκησης αγωγής απόδοσης μισθίου λόγω μη καταβολής μισθωμάτων ή λήξης μίσθωσης στο αρμόδιο Πρωτοδικείο παραμένει σε πλήρη ισχύ. Αυτή η διαδικασία, ωστόσο, μπορεί να είναι χρονοβόρα, με καθυστερήσεις και αναβολές που συχνά προκύπτουν, είτε από πλευράς του ενοικιαστή είτε για άλλους λόγους. Η διαδικασία περιλαμβάνει ακροαματικές διαδικασίες, εξέταση μαρτύρων και, φυσικά, αναμονή για την έκδοση απόφασης, η οποία μπορεί να διαρκέσει αρκετούς μήνες.
Ωστόσο, η προσφυγή σε αυτή τη διαδικασία παραμένει απαραίτητη σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν αμφισβητούμενα ζητήματα σχετικά με την λήξη της μίσθωσης ή όταν απαιτείται δικανική κρίση. Επιπλέον, σε περιπτώσεις όπου οι μισθώσεις δεν αποδεικνύονται μέσω έγγραφου μισθωτηρίου ή ηλεκτρονικής δήλωσης του εκμισθωτή στην ΑΑΔΕ, η διαδικασία αυτή είναι αναγκαία για τη διασφάλιση των δικαιωμάτων των εμπλεκομένων.
Τα 10 βήματα της νέας διαδικασίας διαταγής απόδοσης μισθίου είναι τα εξής:
1. Οι εκμισθωτές που ενδιαφέρονται για έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου πρέπει να συνεχίσουν να απευθύνονται στους δικηγόρους τους για την ανάθεση τέτοιων υποθέσεών τους, και όχι σε “πιστοποιημένους” δικηγόρους, όπως έχει δημιουργηθεί σε πολλούς η πεπλανημένη αυτή εντύπωση, δεδομένου ότι αυτοί ορίζονται απρόσωπα με αλφαβητική σειρά από τις Γραμματείες των Πρωτοδικείων της χώρας και εκ του νόμου δεν έχουν δικαίωμα να εκδώσουν διαταγή, όταν στην ίδια υπόθεση έχουν εμπλακεί με οποιονδήποτε τρόπο και ως δικηγόροι.
2. Σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης οι δικηγόροι έχουν πλέον την επιλογή να χρησιμοποιήσουν και τη νέα διαδικασία έκδοσης της “Διαταγής Απόδοσης Μισθίου”, η οποία ισχύει παράλληλα με την παλαιά, πλην όμως είναι ταχύτερη γιατί περιορίζεται η δυνατότητα μακρόχρονης δικονομικής παρέλκυσης της όλης διαδικασίας απόδοσης μισθίων ακινήτων.
3. Οι νόμιμες προθεσμίες για την περίπτωση της μη πληρωμής ενοικίων παραμένουν αμετάβλητες: 15θήμερη εξώδικη προειδοποίηση και 20ήμερη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής, με ελάχιστη συνολική πρακτική διάρκεια διαδικασίας περί τους 3 μήνες, που προσαυξάνονται ανάλογα σε περίπτωση παρεμβολής εορτών ή θερινών διακοπών.
4. Καθιερώνονται ευρύτατες προθεσμίες για την περίπτωση της απόδοσης λόγω λήξης της μίσθωσης: 3μηνη προθεσμία εξώδικη πρόσκληση απόδοσης και 2μηνη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής, ελάχιστη συνολική πρακτική διάρκεια 6 μήνες, άνευ υπολογισμού εορτών, διακοπών κλπ, ώστε οι μισθωτές να έχουν επαρκή χρόνο να οργανώσουν απρόσκοπτα την μεταστέγασή τους.
5. Οι δικηγόροι των ιδιοκτητών θα πρέπει να ακολουθήσουν την ίδια ακριβώς διαδικασία που ακολουθούσαν μέχρι σήμερα, ήτοι να συντάξουν την εξώδικη πρόσκληση απόδοσης του μισθίου που θα επιδώσουν με δικαστικό επιμελητή και εν συνεχεία το δικόγραφο της αίτησης και το σχέδιο της διαταγής απόδοσης και να καταθέσουν τον πλήρη φάκελο στη Γραμματεία του αρμόδιου κατά τόπο Πρωτοδικείου, που τώρα θα συμπεριλαμβάνει και παράβολο ύψους 300€ ως αμοιβή του πιστοποιημένου δικηγόρου που θα αναλάβει τη μελέτη του φακέλου και υπογραφή της διαταγής.
6. Η Γραμματεία του Πρωτοδικείου θα ορίσει με αλφαβητική σειρά του αρχικού γράμματος του επωνύμου τους, έναν δικηγόρο από τον κατάλογο των μελών του οικείου δικηγορικού συλλόγου που έχουν πιστοποιηθεί για έκδοση διαταγών απόδοσης μισθίου. Όταν ο κατάλογος εξαντληθεί θα ακολουθείται η ίδια διαδικασία από την αρχή του. Συνεπώς δεν υπάρχει καμιά δυνατότητα παρέμβασης είτε από τον διάδικο, είτε από τον δικηγόρο του, στον ορισμό ή το έργο του πιστοποιημένου δικηγόρου που θα επεξεργαστεί το φάκελο της υπόθεσης.
7. Ο ορισθείς πιστοποιημένος δικηγόρος θα πρέπει εντός προθεσμίας 20 ημερών να ελέγξει την πληρότητα και νομιμότητα των εγγράφων του φακέλου και την πάροδο του διαστήματος προειδοποίησης του ενοικιαστή, και εφόσον όλα έχουν καλώς, να υπογράψει το κείμενο της διαταγής, στο οποίο ρητά θα αναφέρεται αφενός ότι αυτή θα μπορεί να εκτελεστεί μόνον μετά την πάροδο 20ημέρου ή διμήνου από την κοινοποίησή της, ανάλογα με το λόγο έκδοσής της, και αφετέρου ότι ο ενοικιαστής δικαιούται εντός προθεσμίας 15 εργασίμων ημερών να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής για οποιοδήποτε βάσιμο λόγο.
8. Το πρωτότυπο της διαταγής θα κατατεθεί από τον πιστοποιημένο δικηγόρο στη Γραμματεία του αρμόδιου Πρωτοδικείου, η οποία θα τη δημοσιεύει και θα εκδώσει τον εκτελεστό τίτλο της, που ονομάζεται “Απόγραφο”, το οποίο θα παραλάβει ο δικηγόρος του εκμισθωτή αφού υποβάλλει σχετική αίτηση και καταβάλλει τα τέλη απογράφου. Ο δικηγόρος του εκμισθωτή θα εκδώσει αντίγραφο από το εκτελεστό απόγραφο, το οποίο θα το επιδώσει με δικαστικό επιμελητή στο μισθωτή, με εντολή να αποδώσει το ακίνητο εντός 20ημέρου από την κοινοποίησή του σε περίπτωση οφειλής μισθωμάτων και εντός διμήνου σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης.
9. Αν ο ενοικιαστής χρειάζεται και άλλο χρόνο και ο εκμισθωτής δεν συμφωνεί, και στις δύο περιπτώσεις θα έχει τη δυνατότητα να ασκήσει ανακοπή αλλά και αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, όπως και προσωρινή διαταγή μη εκτέλεσης της απόφασης από τον Πρόεδρο Υπηρεσίας του αρμόδιου Δικαστηρίου, όπως μπορούσε να πράξει και μέχρι σήμερα, ζητώντας περαιτέρω παράταση του χρόνου απόδοσης για οποιοδήποτε βάσιμο λόγο που μπορεί να πιθανολογήσει.
10. Συμπερασματικά με τη νέα ρύθμιση, κατά τη λήξη μιας μίσθωσης, ο ενοικιαστής έχει από το νόμο και χωρίς καμιά ενέργεια ή δαπάνη του, τουλάχιστον έξι (6) μήνες στη διάθεσή του για τη μετεγκατάστασή του. Έχει δηλαδή ο ενοικιαστής εξασφαλισμένο τουλάχιστον ένα πλήρες εξάμηνο, εγγυημένο αυτόματα από τον ίδιο το νόμο, και κυρίως αδάπανο για αυτόν, χωρίς δηλαδή να χρειαστεί να κάνει ο ίδιος την παραμικρή ενέργεια και να υποβληθεί στο παραμικρό έξοδο, σε αντίθεση με τον ιδιοκτήτη οποίος θα πρέπει, εξ αιτίας της παράνομης και αντισυμβατικής άρνησης του ενοικιαστή του να του αποδώσει το ακίνητό του, όπως έχει υποχρέωση, να επιβαρυνθεί με τις αμοιβές του δικηγόρου του και του δικαστικού επιμελητή καθώς και το παράβολο του πιστοποιημένου δικηγόρου, ποσά που συνήθως δεν έχει καμιά δυνατότητα να εισπράξει από τον ενοικιαστή, προκειμένου να επιτύχει το αυτονόητο…
