Σε ισχύ το νέο καθεστώς για τα οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων – Ποιοι χάνουν οριστικά το δικαίωμα δόμησης και τι ισχύει πλέον για τα αγροτεμάχια.
Νέα εποχή για την εκτός σχεδίου δόμηση ξεκινά από σήμερα, καθώς τίθεται οριστικά τέλος στην κατά παρέκκλιση δόμηση για οικόπεδα μικρότερα των 4 στρεμμάτων, αλλάζοντας τα δεδομένα για χιλιάδες ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα.
Με βάση το άρθρο 75 του Ν. 5261/2025, παύει η ισχύς των βεβαιώσεων όρων δόμησης και των προεγκρίσεων που είχαν εκδοθεί για γήπεδα 750, 1.200 και 2.000 τετραγωνικών μέτρων. Όσοι ιδιοκτήτες δεν πρόλαβαν να ολοκληρώσουν τις απαραίτητες διαδικασίες για την έκδοση οικοδομικής άδειας, χάνουν πλέον οριστικά τη δυνατότητα να οικοδομήσουν.
Τι σημαίνει η αλλαγή
Η κατάργηση της παρέκκλισης οδηγεί σε σημαντική υποχώρηση της αξίας πολλών μικρών εκτός σχεδίου οικοπέδων, ενώ το ενδιαφέρον της αγοράς αναμένεται να στραφεί σε ακίνητα εντός σχεδίου πόλεως ή εντός οικισμών, όπου το θεσμικό πλαίσιο είναι σαφέστερο.
Η Πολιτεία επιδιώκει, μέσω των νέων ρυθμίσεων, να περιορίσει τη διάσπαρτη δόμηση στην ύπαιθρο, να προστατεύσει το φυσικό περιβάλλον και να μειώσει τις δυσκολίες ανάπτυξης βασικών υποδομών, όπως τα δίκτυα ύδρευσης και ηλεκτροδότησης.
Τι ισχύει για τα οικόπεδα άνω των 4 στρεμμάτων
Η κατοχή οικοπέδου τεσσάρων στρεμμάτων δεν αρκεί πλέον από μόνη της για την έκδοση οικοδομικής άδειας. Σύμφωνα με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, απαιτείται το γήπεδο να διαθέτει πρόσωπο σε επίσημα αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.
Δεν αναγνωρίζονται πλέον ως επαρκείς λύσεις η πρόσβαση μέσω δουλείας διόδου ή ιδιωτικών διανοίξεων, ενώ για την αναγνώριση των δρόμων χρησιμοποιούνται ως βασικό κριτήριο οι αεροφωτογραφίες του 1977.
Ωστόσο, η ολοκλήρωση της χαρτογράφησης και αναγνώρισης του οδικού δικτύου ανά δημοτική ενότητα αναμένεται την άνοιξη του 2027, γεγονός που διατηρεί την αβεβαιότητα για πολλούς ιδιοκτήτες.
Αυστηρότερο πλαίσιο για τουριστικές επενδύσεις
Οι αλλαγές επηρεάζουν και τις τουριστικές αναπτύξεις, ιδιαίτερα σε περιοχές με έντονη οικοδομική πίεση, όπως η Μύκονος και η Σαντορίνη.
Στις περιοχές αυτές:
- για νέες τουριστικές μονάδες απαιτούνται πλέον εκτάσεις 30 έως 40 στρεμμάτων,
- για την ανέγερση εξοχικών κατοικιών το ελάχιστο όριο αυξάνεται στα 6 έως 8 στρέμματα.
Στόχος είναι ο περιορισμός της υπερδόμησης και η προστασία του φυσικού και οικιστικού χαρακτήρα των περιοχών.
Ο ρόλος των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων
Καθοριστικό ρόλο στο νέο πλαίσιο θα έχουν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ), τα οποία θα ορίζουν με σαφήνεια τις χρήσεις γης, τις περιοχές όπου επιτρέπεται ή απαγορεύεται η δόμηση, καθώς και τις ζώνες μεταφοράς συντελεστή δόμησης.
Παράλληλα, η διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας γίνεται πλέον πιο αυστηρή, καθώς οι μηχανικοί θα πρέπει να αποδεικνύουν ότι πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις οικοδομησιμότητας και όχι μόνο η απαιτούμενη έκταση του οικοπέδου.
