Ποιες ανατροπές έρχονται για αντικειμενικές αξίες και ΕΝΦΙΑ

Ανατροπές για τη συντριπτική πλειονότητα των 33.000.000 δικαιωμάτων που κατέχουν 7.000.000 ιδιοκτήτες ακινήτων φέρνουν οι νέες αντικειμενικές αξίες, οι οποίες θα ισχύσουν από το 2022 μαζί με την αλλαγή στον τρόπο πληρωμής του ΕΝΦΙΑ.

Με βάση τη συμφωνία της κυβέρνησης με τους δανειστές και σύμφωνα με όσα περιλαμβάνονται στην έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, οι νέες αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών θα ισχύσουν από την 01/01/2022 και τον Μάρτιο θα εκδοθούν τα νέα εκκαθαριστικά, έτσι ώστε η πληρωμή του ΕΝΦΙΑ να αρχίσει από τον ίδιο μήνα. Η αλλαγή στον τρόπο πληρωμής του φόρου ακίνητων είχε δρομολογηθεί εδώ και καιρό από την κυβέρνηση, καθώς είχε παρατηρηθεί ότι η ταυτόχρονη πληρωμή του με τον Φόρο Εισοδήματος σε λιγότερες δόσεις δημιουργούσε νέα απλήρωτα χρέη, καθώς χιλιάδες ιδιοκτήτες αδυνατούσαν να ανταποκριθούν. Έτσι, από το 2022, η πληρωμή του ΕΝΦΙΑ αναμένεται να γίνει ακόμη και σε εννιά δόσεις, έτσι ώστε τα βάρη να είναι μικρότερα.

Οι αντικειμενικές αξίες είναι σχεδόν έτοιμες και αφορούν στο 95% της ελληνικής επικράτειας, κατόπιν των σχετικών εισηγήσεων των εκτιμητών που είχαν οριστεί από την κυβέρνηση. Στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων δεν θα υιοθετηθούν οι θεαματικές αυξήσεις που εισηγούνται οι εκτιμητές, κυρίως, σε περιοχές όπου σήμερα η τιμή ζώνης κινείται μεταξύ 500 και 700 ευρώ, αλλά εκτιμάται ότι με πολιτική απόφαση οι αυξήσεις θα αντιστοιχούν στο 40%-60% των προτεινόμενων τιμών.

Η επικράτεια θα διαιρεθεί σε περίπου 14.000 ζώνες, έναντι 10.260 σήμερα, καθώς θα προστεθούν επιπλέον 3.000, έτσι ώστε περιοχές-φιλέτα να αντιμετωπιστούν φορολογικά με βάση τη σημερινή πραγματικότητα και όχι σαν να πρόκειται για… κατσικοχώρια! Το υπουργείο Οικονομικών θα γνωστοποιήσει τις νέες τιμές μέσα στις επόμενες εβδομάδες, έτσι ώστε οι ιδιοκτήτες να γνωρίζουν εκ των προτέρων τα νέα δεδομένα και αναλόγως να λάβουν τις αποφάσεις τους. Πάντως, επειδή στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων θα υπάρξει σημαντική αύξηση των τιμών, το υπουργείο Οικονομικών προσδοκά, μέσω της αυξημένης κινητικότητας στις μεταβιβάσεις, να εισπράξει πολύτιμα έσοδα από φόρους και τέλη, για να τονώσει τα ταμειακά του διαθέσιμα.

Ως προς τον ΕΝΦΙΑ, πρέπει να σημειωθεί ότι το «κλειδί» για τη μείωσή του κατά 8% το 2022 είναι η επιπλέον είσπραξη 450-500 εκατ. ευρώ από τις περιοχές που θα ενταχθούν στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων. Ταυτόχρονα, το οικονομικό επιτελείο αναμένεται να μειώσει την τιμή υπολογισμού του φόρου ανά τετραγωνικό μέτρο, ο οποίος συνδέεται με την τιμή ζώνης του ακινήτου, έτσι ώστε να γίνουν πιο… εύπεπτες οι επιβαρύνσεις (Πίνακας 5).

Ποιοι… καίγονται

Η αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης τουλάχιστον στο 90% της επικράτειας μεταφράζεται σε νέα δεδομένα από το 2022, τουλάχιστον για 6.500.000 ιδιοκτήτες ακινήτων.

Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα συμπαρασύρει τους φόρους, τα συμβολαιογραφικά έξοδα, το κόστος τακτοποίησης αυθαιρέτων, τα έξοδα Κτηματολογίου και πολλές ακόμη παραμέτρους που συνδέονται με το ύψος της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου (Πίνακας 1). Επιπλέον, αυτοί που μπορούν να κλείσουν με πιο ευνοϊκό τρόπο υποθέσεις ακινήτων είναι όσοι αγοράσουν, όσοι έχουν κληρονομήσει με βάση και τον βαθμό συγγένειας ή σκέφτονται να μεταβιβάσουν στα παιδιά τους με γονική παροχή (Πίνακας 2). Ειδικά για τις περιπτώσεις γονικών παροχών, οι ενδιαφερόμενοι πρέπει να γνωρίζουν ότι έχει σημασία και η ηλικία του επικαρπωτή με βάση τις κλίμακες δεκαετίας, βάσει των οποίων υπολογίζονται φόροι και έξοδα (Πίνακας 3). Όλα τα παραπάνω αποτελούν τη βάση υπολογισμού και των εξόδων μεταβίβασης που θα πρέπει να πληρωθούν (Πίνακας 4).

Οι ιδιοκτήτες που πρέπει να σπεύσουν το συντομότερο για την τακτοποίηση μεταβιβάσεων, κληρονομιών, γονικών παροχών και δωρεών ανήκουν στις εξής κατηγορίες:

·   Όσοι κατέχουν ακίνητα σε περιοχές όπου η τιμή ζώνης κινείται μεταξύ 500 και 700 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

·    Όσοι κατέχουν ακίνητα στο Κέντρο της Αθήνας και κυρίως πλησίον των σταθμών του Μετρό, όπου θα υπάρξει σημαντική αύξηση των τιμών ζώνης.

·    Όσοι κατέχουν ακίνητα στην Ανατολική και Δυτική Αττική, στον Δήμο Πειραιά, αλλά και στους όμορους δήμους, όπου οι τιμές ζώνης είναι καθηλωμένες επί πολλά χρόνια.

·    Όσοι κατέχουν εξοχικά και δευτερεύουσες κατοικίες σε χωριά όπου οι τιμές ζώνης βρίσκονται στην ελάχιστη τιμή των 500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

·    Όσοι κατέχουν ακίνητα σε μικρομεσαίες περιοχές όπου οι εμπορικές τιμές έχουν αυξηθεί λόγω της κατασκευής έργων υποδομής.

·    Όσοι κατέχουν ακίνητα σε περιοχές όπου έκανε… θραύση το Airbnb, καθώς, παρά την κατάρρευση του τουρισμού το 2020, οι αντικειμενικές τιμές ούτως ή άλλως ήταν θεαματικά χαμηλότερες σε σχέση με τις πραγματικές.

·    Όσοι κατέχουν ακίνητα σε περιοχές υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος, όπως η Κρήτη, τα Ιόνια νησιά, η Ρόδος, η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος κ.ά.

·   Όσοι έχουν κύρια ή εξοχική κατοικία στις 3.000 περιοχές που θα ενταχθούν στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων και, κυρίως, αυτοί που έχουν ιδιοκτησίες σε περιοχές-«φιλέτα», όπου οι σημερινές τιμές της Εφορίας είναι οι ελάχιστες.

·    Όσοι επικαρπωτές πρόκειται να συμπληρώσουν φέτος τα 40, 50, 60 και 70 έτη, καθώς προκύπτουν υψηλότεροι φόροι και άλλα έξοδα και επιβαρύνσεις, όταν η ηλικία… στρογγυλοποιείται προς τα πάνω.

Από την άλλη πλευρά, ακίνητα που βρίσκονται σε πολύ ακριβές περιοχές με τιμή ζώνης πάνω από 4.000 ευρώ αναμένεται να έχουν ακόμη και μειώσεις, οπότε αν οι ιδιοκτήτες τους θέλουν να τα μεταβιβάσουν, θα πρέπει να περιμένουν, καθώς οι αντικειμενικές αξίες θα μειωθούν και, συνεπώς, οι επιβαρύνσεις θα είναι μικρότερες το 2022. Το ίδιο θα συμβεί και σε περιορισμένο αριθμό περιοχών, οι οποίες επλήγησαν από φυσικά φαινόμενα, όπως σεισμούς και πλημμύρες.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 1

Έστω γονέας-επικαρπωτής ηλικίας 49 ετών που μεταβιβάζει στο παιδί του ακίνητο αντικειμενικής αξίας 60.000 ευρώ. Λόγω ηλικίας το φορολογητέο ποσό είναι 30.000 ευρώ και θα επιβαρυνθεί μόνο με τα γενικά έξοδα (συμβολαιογραφικά, υποθηκοφυλακείο κ.λπ.), τα οποία ανέρχονται σε περίπου 3% επί της αντικειμενικής αξίας ή 900 ευρώ. Αν ο γονιός συμπληρώσει τα 50 χρόνια συν… μία μέρα, τότε το φορολογητέο αυξάνεται στα 40.000 ευρώ και τα έξοδα αυξάνονται στα 1.200 ευρώ. Αν, μάλιστα, η αντικειμενική αξία του ακινήτου αναπροσαρμοστεί κατά 40%, τότε το φορολογητέο ποσό θα ανέλθει στα 84.000 ευρώ. Αν η γονική παροχή γίνει από τον δωρητή σε ηλικία 49 ετών, τότε η φορολογητέα περιουσία διαμορφώνεται στα 42.000 ευρώ και τα έξοδα, με τα οποία θα επιβαρυνθεί, θα διαμορφωθούν περίπου στα 1.300 ευρώ. Αν όμως η μεταβίβαση γίνει στα 50 έτη συν μία ημέρα, τότε η φορολογητέα περιουσία θα αυξηθεί σε 50.400 ευρώ και τα έξοδα μεταβίβασης θα εκτιναχθούν κοντά στα 1.600 ευρώ. Έτσι, αν λάβουμε υπόψη αυτήν την επιβάρυνση σε σχέση με τα έξοδα που θα κληθεί να καταβάλει σήμερα (900 ευρώ), τότε προκύπτει όφελος 700 ευρώ, που ισοδυναμεί ίσως με τον ΕΝΦΙΑ τριών, τεσσάρων ή και πέντε ετών! Άρα, καθίσταται σαφές ότι ο συνδυασμός αυξημένων τιμών ζώνης και συμπλήρωσης του ορίου των 50 ετών οδηγεί σε πολύ σημαντική επιβάρυνση… οσονούπω, αν δεν κινηθεί έγκαιρα ο δωρητής, ώστε να κλείσει την υπόθεση μεταβίβασης.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 2

Έστω φορολογούμενος 59 ετών που μεταβιβάζει στο παιδί του ένα διαμέρισμα αντικειμενικής αξίας 80.000 ευρώ. Η φορολογητέα περιουσία θα είναι 48.000 ευρώ (δηλαδή το 60%) και τα συμβολαιογραφικά και λοιπά έξοδα θα διαμορφωθούν στα 1.450 ευρώ. Αν ο γονιός δεν προλάβει να μεταβιβάσει το ακίνητο πριν από τη συμπλήρωση των 60 ετών και ταυτόχρονα αυξηθεί η αντικειμενική αξία κατά 30% (στα 104.000 ευρώ), τότε η φορολογητέα περιουσία αυξάνεται στα 72.800 ευρώ. Σε αυτήν την περίπτωση, δεν πληρώνει και πάλι φόρο, ωστόσο τα συμβολαιογραφικά και λοιπά έξοδα θα αυξηθούν στα 2.200 ευρώ. Έτσι, αν δεν κινηθεί… προνοητικά και έγκαιρα μέσα στις επόμενες εβδομάδες, τότε θα πληρώσει επιπλέον έξοδα 750 ευρώ, που μπορεί να αντιστοιχούν στον ΕΝΦΙΑ τεσσάρων ή και πέντε ετών για το συγκεκριμένο ακίνητο!

του Λουκά Αθ. Γεωργιάδη

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Παρασκήνιο