Σημαντικές ανακατατάξεις, ανατροπές αλλά και… τέλος χρόνου σε 3+2 μέτωπα σηματοδοτεί το 2022 για την αγορά των ακινήτων.

Οι νέες αντικειμενικές αξίες στο μεγαλύτερο μέρος της επικράτειας, ο νέος ΕΝΦΙΑ, η υποχρεωτική Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, η τελευταία απαλλαγή από τον ΦΠΑ για νεόδμητα ακίνητα, καθώς και το τέλος εποχής για την εκτός σχεδίου δόμηση διαμορφώνουν νέα δεδομένα για 7.200.000 ιδιοκτήτες.

Η κτηματαγορά βρίσκεται σε συνεχή άνοδο, ωστόσο οι σημαντικές αλλαγές που φέρνει η νέα χρονιά μπορούν να οδηγήσουν σε ανατροπές, οι οποίες, με τον έναν ή τον άλλον τρόπο, θα έχουν αντίκτυπο και στις τιμές. Από την άλλη πλευρά, η δεύτερη σερί χρονιά ανάπτυξης, μετά τη βαθιά ύφεση του 2020, έχει ως σημείο αναφοράς και την πλήρη εφαρμογή του μέτρου του αφορολογήτου των γονικών παροχών και των δωρεών έως 800.000 ευρώ, το οποίο ισχύει από την 1η Οκτωβρίου, αποτελώντας ένα πολύ καλό στήριγμα για τη διατήρηση των ανοδικών τάσεων τη νέα χρονιά.

Νέες αντικειμενικές αξίες

Από την 01/01/2022 τίθενται σε εφαρμογή οι νέες αντικειμενικές αξίες, οι οποίες ισχύουν πλέον για το 98% των εντός σχεδίου περιοχών της χώρας.

Οι αυξήσεις που θα ισχύσουν είναι μικρές για τη συντριπτική πλειονότητα των περιοχών και μεγάλες γι’ αυτές που βρίσκονται στην πρώτη γραμμή του ενδιαφέροντος και υστερούσαν σε σχέση με τις εμπορικές τιμές. Πάνω από 3.600 περιοχές θα κάνουν… ποδαρικό στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, ενώ, όπως έχει δηλώσει ο υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας, για τη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων δεν αναμένονται σημαντικές επιβαρύνσεις.

Σημειώνεται ότι στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων εντάσσονται 13.808 ζώνες, που αντιστοιχούν στο 98% του πληθυσμού, από 85% που ήταν πριν, καθώς πολλές περιοχές έμεναν εκτός συστήματος. Έτσι, από την 01/01/2022, εντάσσονται στο σύστημα η Ζάκυνθος, η Κεφαλονιά, η Ιθάκη, η Χίος, η Σάμος, η Πάτμος, η Κάρπαθος, η Ηλεία, η Ναύπακτος, τα Κύθηρα και άλλες περιοχές με σημαντική τουριστική δραστηριότητα, όπως η Μύκονος, η Κέρκυρα και η Κως.

Από την 01/01/2022, οι νέες ζώνες (νέες εντάξεις και επεκτάσεις) ανέρχονται σε 3.643, οι οποίες μέχρι πρότινος ήταν εκτός του συστήματος των αντικειμενικών αξιών και είχαν τη χαμηλότερη τιμή ζώνης της δημοτικής ενότητας ή του δήμου ή της περιφερειακής ενότητας. Από τις νέες ζώνες, στις επεκτάσεις υφιστάμενων ζωνών εντοπίζεται αύξηση στο 80% των 165 ζωνών. Παράλληλα, από τις νέες ζώνες, στις νέες εντάξεις εντοπίζεται αύξηση στο 40% των 3.478 ζωνών, η οποία διαμορφώνεται κατά μέσο όρο σε 26%. Παράλληλα, υπάρχουν και πολλές περιοχές, όπου μειώθηκαν οι τιμές ζώνης σε σχέση με την τιμή που οριζόταν εκτός του συστήματος των αντικειμενικών αξιών, καθώς με τις εισηγήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών προσεγγίστηκαν με μεγαλύτερη ακρίβεια τα χαρακτηριστικά της περιοχής. Ειδικότερα, από τις ζώνες των νέων εντάξεων, μείωση της τιμής κατά μέσο όρο 18% εμφανίζουν 1.509 ζώνες, δηλαδή το 43% των νέων εντάξεων.

Συνολικά, στο σύνολο της επικράτειας, οι 7.634 ζώνες ή 55% του συνόλου εμφανίζουν αύξηση της τιμής με μέσο όρο 19,5%, σε 2.860 ζώνες (21% του συνόλου) θα υπάρξει μείωση κατά μέσο όρο 21%, ενώ σε 3.314 ζώνες (ποσοστό 24% του συνόλου) οι τιμές θα παραμείνουν αμετάβλητες. Σημειώνεται ότι μετά την εφαρμογή των νέων τιμών ζώνης από την 01/01/2022, θα ισχύει ένα αυτοματοποιημένο σύστημα καταγραφής των πραγματικών τιμών (αγοραίων), οι οποίες θα προσαρμόζονται συνεχώς και θα αποτελούν τη βάση για τον υπολογισμό των φόρων επί των ακινήτων.

Στους παρακάτω πίνακες αποτυπώνονται ενδεικτικά οι σημερινές και οι νέες τιμές ζώνης σε αντιπροσωπευτικό δείγμα των περιοχών της επικράτειας, που είτε είναι στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων είτε πρόκειται να ενταχθούν από το νέο έτος.

Νέος ΕΝΦΙΑ

Ο νέος ΕΝΦΙΑ, που θα ισχύσει το 2022, θα προκύψει μέσα από την κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου που εφαρμόζεται σήμερα για τις μεγάλες περιουσίες άνω των 250.000 ευρώ.

Πιο συγκεκριμένα, όσοι έχουν περιουσία πάνω από το όριο αυτό πληρώνουν συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ, ο οποίος υπολογίζεται σε ποσοστό 0,15% και κλιμακώνεται έως το 1.000.000 ευρώ και άνω, όπου εφαρμόζεται συντελεστής 1,15%. Όπως έχει ανακοινώσει η κυβέρνηση, οι σχετικές διατάξεις καταργούνται, ενώ, σύμφωνα με τον υπουργό Οικονομικών Χρήστο Σταϊκούρα, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών δεν θα οδηγήσει σε ανάλογη επιβάρυνση τους ιδιοκτήτες ακινήτων.

Σήμερα, για κάθε επιχείρηση, ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται και υπολογίζεται στην αξία των δικαιωμάτων με συντελεστή 5,5‰. Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ για τα ακίνητα τα οποία ιδιοχρησιμοποιούνται για την παραγωγή ή την άσκηση κάθε είδους επιχειρηματικής δραστηριότητας, ανεξαρτήτως αντικειμένου εργασιών, υπολογίζεται με συντελεστή 1‰. Ειδικά, για τα ΝΠΔΔ και τα ΝΠΙΔ μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ ισούται με 3,5‰ επί της συνολικής αξίας των δικαιωμάτων για τα ακίνητα που δεν ιδιοχρησιμοποιούν. Φέτος, 68.542 επιχειρήσεις και νομικές οντότητες καλούνται να πληρώσουν έως το τέλος Φεβρουαρίου 2022, για τα ακίνητά τους, κύριο φόρο 216,2 εκατ. ευρώ και συμπληρωματικό 278,01 εκατ. ευρώ. Κατά συνέπεια, ο συνολικός φόρος για τα νομικά πρόσωπα φέτος ανέρχεται σε 494,2 εκατ. ευρώ. Από την άλλη πλευρά, 7.180.009 φυσικά πρόσωπα καλούνται να καταβάλουν ΕΝΦΙΑ ύψους 2,09 δισ. ευρώ, από τα οποία τα 368,4 εκατ. ευρώ αφορούν τον επιπλέον φόρο των φυσικών προσώπων που έχουν περιουσία άνω των 250.000 ευρώ και υπόκεινται στον συμπληρωματικό φόρο.

Ο «νέος ΕΝΦΙΑ», ο οποίος θα ανακοινωθεί μέσα στον επόμενο μήνα, θα είναι χαμηλότερος για τη συντριπτική πλειονότητα των φορολογουμένων, θα νομοθετηθεί μέσα στον Ιανουάριο και θα φανεί στα εκκαθαριστικά τον προσεχή Μάρτιο. Ο βασικός στόχος των εισπράξεων από τον ΕΝΦΙΑ παραμένει στα 2,65 δισ. ευρώ, αλλά θα λειτουργήσει με νέους συντελεστές και νέα δομή. Επιπλέον, αν υπάρξει δημοσιονομικό χώρος, θα εξεταστεί το ενδεχόμενο περαιτέρω μείωσής του, σε συνέχεια της μείωσης κατά 22% που σημειώθηκε το 2019. Η εξόφληση του φόρου για το 2022 θα γίνει σε 10 ή 12 δόσεις, έτσι ώστε να είναι πιο… ελαφρύς. Δηλαδή, η πρώτη δόση θα καταβληθεί έως τις 31 Μαρτίου 2022 και η τελευταία στις 31 Δεκεμβρίου, αν ισχύσει το σενάριο των 10 δόσεων, ή στις 28 Φεβρουαρίου 2023, αν ισχύσει η αποπληρωμή του φόρου σε 12 δόσεις.

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και κάθε Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας θα εφαρμοστεί κανονικά από την 01/01/2022, καθώς η ισχύς της είχε τοποθετηθεί τον περασμένο Φεβρουάριο, αλλά πήρε τρεις παρατάσεις, μετά και τις αντιδράσεις των επαγγελματιών της αγοράς και υπό τον φόβο να «φρενάρει» η κτηματαγορά.

Από την Πρωτοχρονιά λοιπόν, απαιτείται όλα τα κτίρια να καταγράφονται σε ένα σύστημα που θα ενημερώνεται και θα παρακολουθείται καθημερινά. Αυτό αφορά τόσο παλιά όσο και νέα κτίρια, ιδιωτικά και δημόσια. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι ο «Big Brother», όπου καταγράφονται ηλεκτρονικά όλες οι πληροφορίες ενός κτιρίου. Δηλαδή, τα σχέδια κάτοψης, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, η οικοδομική άδεια, οι δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων και ο πίνακας χιλιοστών. Εκτός από κτίρια, στην ίδια νομοθεσία υπάγονται και αδόμητα οικόπεδα και γήπεδα, καθώς και αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες. Στη συνέχεια, στο Ηλεκτρονικό Μητρώο θα βρίσκονται όλες οι καταχωρήσεις των ιδιοκτησιών με τα αναλυτικά τους στοιχεία, όπως: η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, τα πιστοποιητικά ελέγχου, οι εξουσιοδοτημένοι μηχανικοί, οι κύριοι του έργου, τα πιστοποιητικά πληρότητας και άλλα.

Αρμόδιος για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, που θα αποτελεί βασικό προαπαιτούμενο για τις μεταβιβάσεις, είναι ο εξουσιοδοτημένος πολιτικός μηχανικός, στον οποίο ο ιδιοκτήτης πρέπει να παραδώσει όλα τα απαιτούμενα έγγραφα και δικαιολογητικά. Σε πρώτη φάση, πρέπει να καταχωρηθεί το οικόπεδο ή το γήπεδο και σε δεύτερη η ιδιοκτησία. Κατόπιν, ο μηχανικός εκδίδει το Απόσπασμα Ταυτότητας Κτιρίου. Το κάθε Απόσπασμα έχει το δικό του κλειδί γνησιότητας και αποκλειστικό Κωδικό Ταυτότητας. Στη συνέχεια, ο μηχανικός κάνει αίτηση για την έκδοση Πιστοποιητικού Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου, το οποίο περιλαμβάνει τη βεβαίωση του ιδίου ότι το ακίνητο έχει ή όχι αυθαιρεσίες και το κατά πόσο αυτές έχουν τακτοποιηθεί, καθώς και τα στοιχεία του Αποσπάσματος.

Τι δικαιολογητικά που χρειάζονται για την καταχώρηση στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι τα εξής:

1. Η μελέτη κατανομής δαπανών κτιρίου (αν υπάρχει).

2. Ο πίνακας χιλιοστών, ο οποίος αφορά κοινόχρηστους χώρους ή αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία.

3. Το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, αν έχει εκδοθεί.

4. Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης τμημάτων ή ολόκληρου του κτιρίου.

5. Το Δελτίο Δομικής Τρωτότητας Αυθαιρέτου ή/και τη μελέτη στατικής επάρκειας ή/και την τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου, αν ζητηθεί.

6. Οι κατόψεις των ορόφων, η μελέτη προσβασιμότητας εμποδιζόμενων ατόμων ή ΑμεΑ και οι χαρακτηριστικές όψεις και τομές, αν απαιτούνται.

7. Οι δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων.

8. Τα στελέχη και οι ενημερώσεις ή αναθεωρήσεις των πράξεων εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών (π.χ., άδεια δόμησης ή οικοδομική).

Πρέπει να σημειωθεί ότι στην έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου υπάγονται και τα αυθαίρετα, προκειμένου να περαιωθεί η δήλωσή τους. Για τα δημόσια κτίρια, τα τουριστικά καταλύματα άνω των 300 τ.μ. τα πρατήρια υγρών καυσίμων, τα νοσοκομεία, τις εκκλησίες, τις βιομηχανίες κ.λπ., υπάρχει περιθώριο έως πέντε έτη για την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Για όλα τα υπόλοιπα κτίρια ή αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες, η υποβολή είναι υποχρεωτική τη στιγμή της μεταβίβασής τους.

Τελευταία χρονιά απαλλαγής από τον ΦΠΑ στα νεόδμητα

Το 2022 θα είναι η τελευταία χρονιά όπου θα ισχύσει η αναστολή του ΦΠΑ στις οικοδομές.

Οι παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν τον θετικό τρόπο με τον οποίο λειτουργεί το μέτρο για την ισχυρή ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας και, όπως είχαν αναφέρει προ μηνός στο «Π», η κυβέρνηση πρέπει να προχωρήσει και σε νέα παράταση, προκειμένου να δώσει περαιτέρω ώθηση στην κτηματαγορά. Προς το παρόν, το υπουργείο Οικονομικών δεν έχει γνωστοποιήσει τις προθέσεις του και ισχύει κανονικά το καταληκτικό όριο της 31ης Δεκεμβρίου 2022, που προβλέπει ο νόμος.

Τελευταία ευκαιρία για τα μικρά οικόπεδα

Το 2022 είναι η τελευταία χρονιά και ίσως η τελευταία ευκαιρία για όσους διαθέτουν μικρά οικόπεδα εκτός σχεδίου και τα οποία, σύμφωνα με τις αποφάσεις του υπουργείου Περιβάλλοντος, μπορούν να οικοδομηθούν, εφόσον εκδοθεί άδεια έως το τέλος.

Πρόκειται για οικόπεδα τα οποία έχουν εμβαδόν έως 750 ή 1.200 ή 2.000 τετραγωνικά και με βάση τους νόμους του παρελθόντος, είναι άρτια και οικοδομήσιμα κατά παρέκκλιση. Το… προνόμιο αυτό θα ισχύει για την έκδοση αδείας έως το τέλος του 2022. Σε διαφορετική περίπτωση, από το 2023, θα έχουν την αξία… χωραφιού, καθώς δεν θα μπορούν να οικοδομηθούν, εφόσον δεν έχει εκδοθεί άδεια. Σε περίπτωση έκδοσης αδείας, οι ιδιοκτήτες τους θα τα κατοχυρώσουν, εφόσον έχουν καταφέρει να ρίξουν τον φέροντα οργανισμό (σκελετό) έως τις 31/12/2026, ή, αν προχωρήσουν σε αναθεώρηση, κερδίζοντας άλλα δύο χρόνια έως το τέλος του 2028, εφόσον πρόκειται για μεγάλες κατασκευές (π.χ. ξενοδοχεία). Εφόσον την 01/01/2027 ή αντιστοίχως την 01/01/2028, μετά από αναθεώρηση αδείας, δεν έχει πέσει ο σκελετός, τότε η οικοδομική άδεια παύει να ισχύει. Όπως δηλώνει ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων Στράτος Παραδιάς, «η μεταβατική διετία που έχει δοθεί για την απαγόρευση της εκτός σχεδίου δόμησης στα μικρά γεωτεμάχια δεν μπορεί να μετρά την περίοδο της πανδημίας».

Τέλος, αξίζει να σημειωθεί ότι η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση για κατοικία στις εκτός σχεδίου περιοχές καθορίζεται στα 86-186 τετραγωνικά μέτρα, ενώ η έκδοση των οικοδομικών αδειών επιβαρύνεται με τέλος από 250 έως 5.000 ευρώ. Τα γεωτεμάχια έως 2.000 τ.μ. χτίζουν μέχρι 136 τετραγωνικά μέτρα και αυτά που έχουν εμβαδόν από 750 έως 1.200 μέτρα, μέχρι 86 τ.μ. Ωστόσο, στην περίπτωση που οι ιδιοκτήτες δεν καταφέρουν να εκδώσουν οικοδομική άδεια για τα μικρά γεωτεμάχια, μπορεί να τους δοθεί η δυνατότητα να το κάνουν αυτό αργότερα, όταν θα έχουν ολοκληρωθεί τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια. Τα σχέδια αυτά έχουν ενταχθεί στα προγράμματα χρηματοδότησης του Ταμείου Ανάκαμψης και, σύμφωνα με τον στόχο που έχει θέσει η κυβέρνηση, θα εκπονηθούν έως το 2025, αν και κάτι τέτοιο θεωρείται εξαιρετικά φιλόδοξο.

του Λουκά Αθ. Γεωργιάδη

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Παρασκήνιο

Προβολές: 230