Διατήρηση των υψηλών τιμών, με σχετικό περιορισμό της ζήτησης κατά την τελευταία περίοδο, καταγράφεται στις αγοραπωλησίες ακινήτων, ενώ στο σκέλος της ενοικίασης οι ιδιοκτήτες λόγω του πληθωρισμού ψάχνουν να βγάλουν τα «σπασμένα» από τους ενοικιαστές, τροφοδοτώντας έναν νέο ανοδικό κύκλο στα μισθώματα.

Η αγορά νεόδμητων ακινήτων είναι μια υπόθεση για λίγους, ενώ οι περισσότεροι στρέφονται στην αγορά παλαιών διαμερισμάτων με σκοπό την ανακαίνιση και την ιδιοκατοίκηση. Με βάση τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής, που αφορούν τον φετινό Ιούλιο, προκύπτει σημαντική διαφοροποίηση της πορείας της κατασκευαστικής δραστηριότητας, λαμβάνοντας υπόψη το κομβικό σημείο της ρωσικής εισβολής στην Ουκρανία, που σηματοδότησε την έκρηξη των τιμών της ενέργειας, των οικοδομικών υλικών και γενικά των πληθωριστικών τάσεων.

Αύξηση 8,3% στην έκδοση αδειών

Πιο συγκεκριμένα, σε δωδεκάμηνη βάση, κατά την περίοδο Αυγούστου 2021 – Ιουλίου 2022, εκδόθηκαν 24.067 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε επιφάνεια 5.583.596 τετραγωνικών μέτρων και όγκο 25.214.818 κυβικών μέτρων, παρουσιάζοντας αύξηση σε σχέση με το διάστημα Αυγούστου 2020 – Ιουλίου 2021 κατά 8,3% στον αριθμό των αδειών, 3,3% στην επιφάνεια και 13,6% στον όγκο. Ωστόσο, στο επτάμηνο Ιανουαρίου – Ιουλίου 2022, το οποίο ενσωματώνει τις συνέπειες του πολέμου, ο αριθμός των αδειών ήταν αυξημένος μόλις 0,7%, ενώ η επιφάνεια και ο όγκος μειώθηκαν κατά 13,6% και 2,9% αντίστοιχα, σε σχέση με το περυσινό επτάμηνο.

«Κόφτης» ο πληθωρισμός

«Φρένο» στην οικοδομική δραστηριότητα βάζουν ο υψηλός πληθωρισμός και ειδικότερα η εκτόξευση των τιμών των οικοδομικών υλικών, των μετάλλων και των καυσίμων, ενώ η έναρξη του ανοδικού κύκλου των επιτοκίων καθιστά πιο ακριβή την απόκτηση είτε νεόδμητης είτε παλαιότερης κατασκευής, όταν οι υποψήφιοι αγοραστές δεν διαθέτουν εξ ολοκλήρου ίδια κεφάλαια. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, το επιτόκιο των νέων στεγαστικών δανείων, τον περασμένο Σεπτέμβριο, διαμορφώθηκε στο 3,50%, ενώ με τη… φόρα που έχει πάρει η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα αναμένεται να φτάσει στο 5% τους επόμενους μήνες, επιδρώντας ανασταλτικά στη ζήτηση για δάνεια, άρα και στις τιμές για αγορά στέγης.

Το πλεονέκτημα του… νέου

Οι τιμές των νεόδμητων ακινήτων έχουν εκτιναχθεί στα ύψη, λόγω των υψηλότερων τιμών των οικοπέδων, των οικοδομικών υλικών, αλλά και των πλέον σύγχρονων ενεργειακών στάνταρντ που πρέπει να πληρούν.

Όπως δηλώνει στο «Π» ο υπεύθυνος κατασκευαστικής-οικοδομικής εταιρείας, Γεώργιος Φιλιππάκος, «το ελάχιστο κόστος οικοδομής στην Αθήνα διαμορφώνεται στα 1.200 ευρώ ανά τ.μ., χωρίς να υπολογίζεται η αξία του οικοπέδου, εφόσον αυτό αγοράζεται για την ανέγερση μιας πολυκατοικίας, ενώ στα νησιά το κόστος επιβαρύνεται επιπλέον κατά 20%, λόγω των αυξημένων μεταφορικών και ανάλογα με την ποιότητα των υλικών». Σημειώνεται ότι σημαντικό εργαλείο για την κινητικότητα στην οικοδομή, εκτός των φορολογικών μέτρων και της βελτίωσης του επενδυτικού κλίματος, αποτέλεσε η εντυπωσιακή ανάκαμψη της αντιπαροχής. Πρέπει να σημειωθεί ότι η αγορά ενός οικοπέδου στις σημερινές τιμές σε συνδυασμό με το κόστος ανέγερσης εκτινάσσουν το κόστος για… πλάκα, στα 1.600-1.700 ευρώ το μέτρο και ανάλογα με το δικαίωμα δόμησης (μπορεί να ξεπερνάει και τα 2.000 ευρώ). Από την άλλη, οι τιμές πώλησης νεόδμητων στα βόρεια προάστια ξεκινούν από τα 4.000 ευρώ ανά τ.μ. και μπορεί να φτάσουν στα 6.000, 7.000 ή και 8.000, ανάλογα με την ποιότητα κατασκευής και αν πρόκειται για πολυκατοικία, διπλοκατοικία, μονοκατοικία ή μεζονέτα. Ακόμη και στις μεσαίες και λαϊκές περιοχές, σήμερα δεν υπάρχει τιμή νεόδμητου κάτω από 2.300 ευρώ. Στα δε νησιά, ιδίως σε μονοκατοικίες, βίλες και μεζονέτες, το κατασκευαστικό κόστος μπορεί να φτάσει ακόμη και τα 2.500 ευρώ, ωστόσο οι τιμές πώλησης σε περιοχές όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη και η Πάρος ξεκινούν από τα 4.000 ευρώ και μπορεί να εκτοξευτούν ακόμη και στα 15.000 ευρώ για τα πιο… χλιδάτα ακίνητα, με υψηλή αισθητική και ακριβά υλικά.

Εξοικονομούν χρήματα

Οι… διαστημικού επιπέδου τιμές κυρίως στα νεόδμητα έχουν να κάνουν με το γεγονός ότι προσφέρουν μακροχρόνια μεγάλη εξοικονόμηση χρημάτων λόγω μειωμένης κατανάλωσης ενέργειας. Ο πρόσφατος Κώδικας Ενεργειακής Αναβάθμισης Κτιρίων του 2017 προβλέπει μοντέρνα και οικολογικά οικοδομικά υλικά, αλουμίνια με τριπλό τζάμι, θερμοπροσόψεις, ειδικές μονώσεις, αντλίες θερμότητας για αποδοτική ψύξη και θέρμανση κ.λπ . Αυτό σημαίνει ότι ένα νεόδμητο ακίνητο μπορεί να είναι πανάκριβο έως και απλησίαστο για τους περισσότερους, αλλά όσοι διαθέτουν ένα αξιόλογο κεφάλαιο και το συμπληρώνουν με τραπεζικό δανεισμό μπορούν να πάρουν το ρίσκο της αγοράς, επενδύοντας στις θεαματικά χαμηλότερες δαπάνες συντήρησης σε βάθος δεκαετιών, λόγω μειωμένης ενεργειακής κατανάλωσης και άρα ταχύτερης απόσβεσης του κεφαλαίου.

«Συνέβαλε» και ο Covid

Η ζήτηση νεόδμητων ή παλαιών ακινήτων σε πολυκατοικίες ενισχύεται και για έναν ακόμη λόγο, που έχει να κάνει με την αναζήτηση μεγαλύτερης επιφάνειας. Τα περιοριστικά μέτρα του κορονοϊού δημιούργησαν νέες ανάγκες π.χ. την εργασία εξ αποστάσεως, οπότε μερικά επιπλέον τετραγωνικά για να εγκαταστήσει κάποιος το… στρατηγείο για την εργασία του θεωρούνται απαραίτητα. Μάλιστα, σύμφωνα με μεσιτικές εταιρείες, τα τελευταία δύο χρόνια έχει αυξηθεί σημαντικά ο αριθμός των νοικοκυριών που αναζητούν σπίτια από 75-100 τετραγωνικά μέτρα. Σήμερα, το ποσοστό αυτό ανέρχεται σε 16%, ενώ πριν από 3 χρόνια ήταν 4%-5%.

Τα Airbnb έχουν στείλει τα μισθώματα στον «Θεό» (και θα… παραμείνουν εκεί)!

Συνέχεια της ανοδικής κίνησης των ενοικίων στις ακριβές και μεσαίες περιοχές και ταχύτερη σε αυτές που μέχρι πρότινος ήταν σχετικές φθηνότερες καταγράφεται από τα στοιχεία των μεσιτικών γραφείων αλλά και του site αγγελιών Spitogatos.

Οι τιμές των ενοικίων έχουν… ξεφύγει κοντά στις περιοχές όπου υπάρχουν σταθμοί του μετρό, ενώ η έλλειψη προσφοράς οφείλεται στο γεγονός της δυναμικής ανάκαμψης της βραχυχρόνιας μίσθωσης σε προβεβλημένες περιοχές της Αττικής, της Θεσσαλονίκης και άλλων πόλεων. Επιπλέον, η διατήρηση μιας κατοικίας για ενοικίαση θεωρείται ιδανική επένδυση, καθώς τα λεφτά στην τράπεζα έχουν μηδενικό επιτόκιο. Ταυτόχρονα, η πανδημία δημιούργησε την ανάγκη για ζήτηση νέων χώρων με μεγαλύτερη αναλογία τετραγωνικών μέτρων ανά ένοικο, ενώ η έκρηξη της ακρίβειας λειτουργεί ως θρυαλλίδα, προκειμένου οι σπιτονοικοκύρηδες να βγάλουν τα «σπασμένα» τόσο των «κουρεμένων» μισθωμάτων της περιόδου της πανδημίας όσο και των έξτρα λογαριασμών ενέργειας και των λοιπών εξόδων στα νοικοκυριά τους.

Όπως δηλώνει στο «Π» ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων, Στράτος Παραδιάς «η κυβέρνηση μπορεί να βοηθήσει στη συγκράτηση των ανοδικών τάσεων στα ενοίκια, μειώνοντας τη φορολογία στα μισθώματα». Κάτι τέτοιο έχει αποκλειστεί από το υπουργείο Οικονομικών, καθώς θεωρείται ένα εξαιρετικό μέτρο που μαζί με τον ΕΝΦΙΑ φτιάχνουν ένα… δυνατό απόθεμα στον προϋπολογισμό.

Σημειώνεται ότι για ενοίκια έως 12.000 ευρώ επιβάλλεται φόρος 15% από το πρώτο ευρώ, για το κλιμάκιο από 12.000,01 έως 35.000,00 ευρώ ο φορολογικός συντελεστής διαμορφώνεται στο 35%, ενώ για τα ποσά άνω των 35.000,01 ευρώ ο συντελεστής διαμορφώνεται στο 45%. Η συντριπτική πλειονότητα των ιδιοκτητών έχει ετήσια εισοδήματα από ενοίκια έως 12.000 ευρώ. Έστω ότι ένας μικροϊδιοκτήτης ενοικιάζει ένα διαμέρισμα 60 τ.μ. προς 400 ευρώ σε μια μέση περιοχή. Τα ετήσια έσοδά του είναι 4.800 ευρώ και ο φόρος με συντελεστή 15% ανέρχεται σε 720 ευρώ. Για το συγκεκριμένο ακίνητο, ο ιδιοκτήτης πληρώνει ΕΝΦΙΑ 180 ευρώ, οπότε η συνολική φορολογική επιβάρυνση ανέρχεται σε 900 ευρώ. Άρα, οι καθαρές ετήσιες εισπράξεις του ανέρχονται σε 3.900 ευρώ, που αντιστοιχούν σε καθαρό μηνιαίο μίσθωμα 325 ευρώ.

Επειδή η ενοικίαση ακινήτου θεωρείται μια αποδοτική επένδυση (εφόσον υπάρχει και ο καλοπληρωτής ενοικιαστής…), εκτιμάται ότι οι τιμές θα διατηρηθούν σε υψηλά επίπεδα, αλλά με πιο ήπιες τάσεις αύξησης, όσο θα περιορίζεται η αγοραστική δύναμη των καταναλωτών. Βέβαια, στις περιπτώσεις ακινήτων που ανακαινίστηκαν ή έχουν υψηλά ενεργειακά στάνταρντ, οι τιμές θα εξακολουθήσουν να κινούνται σε πολύ υψηλά επίπεδα με ανοδικές τάσεις. Ταυτόχρονα, όσοι θα διαπιστώνουν ότι η αγορά στέγης γίνεται και πάλι απλησίαστη, λόγω των υψηλότερων επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, θα στρέφονται προς το ενοίκιο, διατηρώντας «ζεστή» τη ζήτηση και συνεπώς τις τιμές σε υψηλά επίπεδα.

 

του Λουκά Γεωργιάδη

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Παρασκήνιο