Ο τεράστιος αριθμός των κλειστών διαμερισμάτων και οικιών που ξεπερνούν, σύμφωνα με πρόχειρους υπολογισμούς, τα 750.000 σε ολόκληρη τη χώρα και σε μικρότερο βαθμό οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν τους βασικούς παράγοντες που θα συνεχίσουν να τροφοδοτούν τις ανοδικές τάσεις στα ενοίκια κατοικιών.

Τα περιοριστικά μέτρα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που ανακοίνωσε η κυβέρνηση για όσους ενοικιάζουν άνω των τριών κατοικιών εκτιμάται ότι θα επιδράσουν σε πολύ μικρό βαθμό στην αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικιών. Οι βασικοί λόγοι για τους οποίους είναι δύσκολο να αυξηθεί η προσφορά νέων κατοικιών, ώστε να συμπιεστούν τα ενοίκια, είναι οι εξής:

1. Κληρονόμοι οικιστικών ακινήτων δεν συμφωνούν μεταξύ τους για την αξιοποίησή τους, λόγω έλλειψης χρημάτων, ή τα διαθέτουν προς πώληση σε υψηλές τιμές, χωρίς να βρίσκουν αγοραστές, καθώς πρόκειται για πολύ παλιές κατασκευές, οι οποίες έχουν μεγάλο κόστος αποκατάστασης για τον υποψήφιο αγοραστή.

2. Χιλιάδες ιδιοκτήτες διατηρούν ακίνητα στις μεγάλες πόλεις, τα οποία μπορεί να επισκέπτονται σπάνια γιατί κατοικούν σε άλλες περιοχές της χώρας, ωστόσο θέλουν να τα έχουν διαθέσιμα ανά πάσα ώρα και στιγμή.

3. Η μειωμένη αγοραστική δύναμη των ενοικιαστών και ο κίνδυνος απώλειας ενοικίων, αλλά και εκτεταμένων φθορών στα διαμερίσματα, αποτρέπουν τους ιδιοκτήτες τους από το να τα αξιοποιήσουν, καθώς σκέφτονται το κόστος αποκατάστασης των ζημιών, αλλά και τα «φέσια» που μπορεί να τους βάλουν οι ενοικιαστές.

4. Χιλιάδες ιδιοκτήτες που έχασαν ενοίκια τα προηγούμενα χρόνια από τους ενοικιαστές κρατάνε για μεγάλο χρονικό διάστημα κλειστά τα διαμερίσματα, μέχρι να βρουν τον κατάλληλο ενοικιαστή.

5. Η «έκρηξη» των οικοδομικών υλικών και των εργασιών ανακαίνισης αποτρέπουν ακόμη περισσότερο τους ιδιοκτήτες ώστε να προχωρήσουν στη λειτουργική και αισθητική αναβάθμισή τους, παρά το δέλεαρ του υψηλότερου ενοικίου.

6. Χιλιάδες ακίνητα έχουν ηλικία άνω των 50 ετών και ουσιαστικά είναι… αχούρια, οπότε απαιτούν σημαντικά μεγάλα ποσά για την αποκατάστασή τους και τη διάθεσή τους προς ενοικίαση.

7. Η έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού, οι βεβαιώσεις ηλεκτρολόγων και πλήθος άλλων επιβαρύνσεων λειτουργούν αθροιστικά στο υψηλό κόστος ανακαίνισης των ακινήτων, με αποτέλεσμα να παραμένουν «κλειστά» και αναξιοποίητα.

Σύμφωνα με την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων, τα μισά διαμερίσματα της χώρας είναι χτισμένα προ του 1974, κάτι που σημαίνει ότι πολύ μεγάλος αριθμός από αυτά παρουσιάζουν προβλήματα λόγω ελλιπούς συντήρησης, ενώ στην εξίσωση προστίθεται και το πρόβλημα των αντισεισμικών προδιαγραφών. Λαμβάνοντας υπ’ όψιν ότι σε μερικά χρόνια εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα δεν θα έχουν αναβαθμιστεί ενεργειακά, τότε καθίσταται σαφές πόσο μεγάλο θα είναι το πρόβλημα στο μέλλον, αφού, λόγω των οδηγιών της Ευρωπαϊκής Ένωσης, όσα δεν πληρούν τις προϋποθέσεις ενεργειακής απόδοσης δεν θα μπορούν να μεταβιβαστούν ούτε να ενοικιαστούν.

«Λάδι στη φωτιά»

Η τεράστια άνθιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων αλλά και η υψηλή φορολογία καθιστούν απλησίαστες τις τιμές των ενοικίων, σε δεκάδες περιοχές που βρίσκονται στην Αθήνα κοντά σε σταθμούς Μετρό ή βλέπουν… Ακρόπολη, σε κεντρικές πιάτσες των αστικών κέντρων που βρίσκονται κυρίως σε τουριστικές και παραθαλάσσιες περιοχές, αλλά και σε μέρη όπου μέχρι πριν από μερικά χρόνια χρησιμοποιούνταν ως δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία.

Τα πρόσφατα μέτρα που ανακοίνωσε η κυβέρνηση για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις εκτιμάται ότι θα περιορίσουν σε κάποιον βαθμό την προσφορά, αλλά δεν θα συμβάλουν ουσιαστικά στην αποκλιμάκωση των τιμών των ενοικίων. Η επιβολή ΦΠΑ σε όσους εκμεταλλεύονται πάνω από τρία ακίνητα μέσω μισθώσεων τύπου Airbnb, η επιβολή τέλους παρεπιδημούντων αλλά και τέλους διαμονής θα καταστήσουν πιο ακριβή τη διαμονή σε ακίνητα μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων ή οι ιδιοκτήτες τους, προκειμένου να μην υποστούν κάθετη πτώση των εισοδημάτων τους, θα αναγκαστούν να ρίξουν τις τιμές. Η νέα πραγματικότητα που θα διαμορφωθεί από το 2024 εκτιμάται ότι θα ωθήσει σημαντικό αριθμό επισκεπτών να ενοικιάζουν δωμάτια ξενοδοχείων, αν οι τιμές γίνουν πιο «τσουχτερές» και δεν συμφέρουν.

Εκτός από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθοριστικός παράγοντας για την κτηματαγορά είναι η υψηλή φορολογία των εισοδημάτων από ενοίκια. Σημειώνεται ότι, για τη συντριπτική πλειονότητα των μικρών ιδιοκτησιών που ενοικιάζονται, ισχύει φόρος 15% από το πρώτο ευρώ. Έτσι, ένας ιδιοκτήτης που έχει μηνιαία έσοδα από την ενοικίαση δύο διαμερισμάτων π.χ. 900 ευρώ, θα δηλώσει στην Εφορία ετήσιο εισόδημα 10.800 ευρώ και θα πληρώσει φόρο 1.620 ευρώ. Επιπλέον, από το καθαρό ποσό των 9.280 ευρώ που θα του απομείνει, πρέπει να υπολογίσει και την πληρωμή του ΕΝΦΙΑ, περιορίζοντας ακόμη περισσότερο τα εισοδήματά του. Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων έχει ζητήσει από την κυβέρνηση τη μείωση των φορολογικών συντελεστών 15%, 35% και 45% που εφαρμόζεται στα εισοδήματα από ενοίκια, καθώς μια τέτοια κίνηση θα βελτιώσει την ψυχολογία στην αγορά και θα μπορούσε να οδηγήσει σε συμπίεση των μισθωμάτων.

 

του Λουκά Γεωργιάδη

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Παρασκήνιο

Προβολές: 82