Γιατί μειώνεται σημαντικά η ιδιοκατοίκηση – 0ι 9 ανατροπές στην κτηματαγορά
Σε χώρα… ενοικιαστών τείνει να εξελιχθεί η Ελλάδα τα επόμενα χρόνια, καθώς μια σειρά από παράγοντες, και κυρίως η απώλεια της στήριξης από την οικογένεια για την απόκτηση κατοικίας, μειώνουν ραγδαία το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης, το οποίο πριν από μερικά χρόνια είχε φέρει τη χώρα μας στην πρώτη θέση σε ολόκληρη την Ευρώπη!
Σύμφωνα με όσα αναφέρθηκαν προ ημερών στο Συνέδριο της 25ης Prodexpo για τις τάσεις και τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων, παρατηρείται σταθερά αυξανόμενη… απροθυμία για την απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας. Έτσι, το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης έχει υποχωρήσει στο 69,6%, όταν πριν από 15 χρόνια βρισκόταν πάνω από το 85%! Χαρακτηριστικά, η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης κατά 2,6 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2022, σε απόλυτα νούμερα, αντιστοιχεί περίπου σε 102.695 κατοικίες
Ειδικότερα, οι ανατροπές που έχουν επέλθει στην κτηματαγορά και επιδρούν αρνητικά στην απόκτηση κατοικίας ή στην αυξημένη ζήτηση για ενοικίαση είναι οι εξής:
- Η διψήφια αύξηση τιμών των κατοικιών κάθε χρόνο μειώνει τη ζήτηση για την απόκτηση ιδιόκτητης στέγης. Το μεγαλύτερο πρόβλημα εντοπίζεται στην Αθήνα, όπου οι τιμές των ακινήτων από το 2017 έως και στο τέλος του περασμένου Ιουνίου κατέγραφαν άνοδο 90%! Μάλιστα, οι τιμές των κατοικιών έχουν διαμορφωθεί σε ιστορικό υψηλό και κινούνται 4% υψηλότερα σε σχέση με την καλύτερη χρονιά, που ήταν το 2008.
- Το υψηλό κόστος του χρήματος αναγκάζει πολλούς να στραφούν προς την ενοικίαση, ενώ ο φόβος μελλοντικής αδυναμίας πληρωμών και απώλειας ενός αγορασμένου ακινήτου με τραπεζική υποθήκη διαμορφώνει συνθήκες απαγορευτικές κυρίως για τους νέους ανθρώπους.
- Υπάρχει μεγάλο απόθεμα παλαιών κατοικιών άνω των 40 ετών, το οποίο δεν… συγκινεί πολλούς για να προχωρήσουν σε αγορά με ίδια κεφάλαια και τραπεζικό δανεισμό, οπότε σημειώνεται αναγκαστική στροφή προς την ενοικίαση.
- Το διαθέσιμο εισόδημα έχει μειωθεί κατά 20% σε σχέση με τις «χρυσές μέρες» του άκρατου δανεισμού της δεκαετίας του 2000 και πριν από την είσοδο της χώρας στα μνημόνια, οπότε ελλείψει κεφαλαίου προτιμάται η ενοικίαση κατοικίας.
- Η παραδοσιακή ελληνική οικογένεια, λόγω της ακρίβειας και των χαμηλών συντάξεων, δεν μπορεί να στηρίξει τα παιδιά της στην προσπάθεια απόκτησης ιδιόκτητης κατοικίας, παρά μόνο σε περιπτώσεις όπου υπάρχει ακίνητη περιουσία για να πουληθεί και να αντληθούν κεφάλαια για την απόκτηση στέγης.
- Χιλιάδες νέοι σπουδάζουν σε πόλεις της επαρχίας, με αποτέλεσμα να αυξάνεται η ζήτηση για ενοικιαζόμενη κατοικία.
- Δεν εκδίδονται πολλές χιλιάδες οικοδομικές άδειες, όπως γινόταν πριν από την οικονομική κρίση, με αποτέλεσμα να υπάρχει σοβαρό έλλειμμα προσφοράς. Αξίζει να σημειωθεί ότι το 2005 εκδόθηκαν τόσες άδειες, όσες εκδόθηκαν κατά την περίοδο 2011-2024!
- Δεν υπάρχουν διαθέσιμα ποιοτικά ακίνητα προς αγορά, κάτι που αποτελεί έναν επιπλέον λόγο για να στραφούν περισσότεροι προς την ενοικίαση.
- Υπάρχει μεγάλος αριθμός κενών κατοικιών, με αποτέλεσμα να επηρεάζονται τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης ή ενοικίασης. Οι κενές κατοικίες ως επί το πλείστον έχουν περάσει υπό τον έλεγχο τραπεζών και funds, τα οποία αναζητούν αγοραστές και όχι ενοικιαστές. Επιπλέον, σε χιλιάδες περιπτώσεις οικιστικών ακινήτων είναι πολλοί οι κληρονόμοι, με αποτέλεσμα να υπάρχουν είτε διενέξεις είτε απροθυμία αξιοποίησής τους προς ενοικίαση.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις παραγόντων της κτηματαγοράς, ο αριθμός των κλειστών ακινήτων μπορεί να ξεπερνά και τα 2.000.000, αν υπολογιστούν τα… πατρικά σπίτια στο χωριό ή τα εξοχικά που χρησιμοποιούνται για μικρές χρονικές περιόδους. Έτσι, ενώ υπάρχει μεγάλο απόθεμα κατοικιών, εντούτοις η προσφορά είναι πολύ περιορισμένη, με αποτέλεσμα η αυξημένη ζήτηση για ενοικίαση να ωθεί υψηλότερα τις τιμές.
Υψηλότερα ενοίκια, πιο πολλά «φέσια»!
Το μεγάλο πρόβλημα που αναμένεται να δημιουργηθεί στο μέλλον από τη διαρκώς αυξανόμενη τάση για ενοικίαση σχετίζεται με την ανταπόκριση των ενοικιαστών στην καταβολή του μηνιαίου μισθώματος.
Όπως αναφέρθηκε στο Συνέδριο της Prodexpo, μέσα στα επόμενα χρόνια, η αυξανόμενη τάση για την αναζήτηση ενοικιαζόμενης κατοικίας θα συνεχίσει να ενισχύει τις τιμές των μηνιαίων μισθωμάτων. Έτσι, εφόσον συνεχιστεί η σημερινή κούρσα των τιμών, τότε θα αυξάνεται με ραγδαίους ρυθμούς και ο αριθμός των ενοικιαστών που δεν θα μπορούν να ανταποκριθούν στις μηνιαίες υποχρεώσεις τους. Δηλαδή, όσο υψηλότερο είναι το ενοίκιο που θα ζητάει ένας ιδιοκτήτης, τόσο θα αυξάνονται οι πιθανότητες από ένα σημείο και μετά για να μην το πάρει. Μάλιστα, την τελευταία περίοδο καταγράφεται η τάση δημιουργίας μιας νέας γενιάς κενών διαμερισμάτων, τα οποία κατά τα προηγούμενα χρόνια είχαν ανακαινιστεί με σκοπό ένα υψηλότερο μίσθωμα, όμως οι ενοικιαστές που μπήκαν σε αυτά όχι μόνο δεν κατέβαλαν τα μηνιαία μισθώματα, αλλά άφησαν πίσω τους πολλές ζημιές και σε κάποιες περιπτώσεις ακόμη και… ερείπια!
Με βάση τα παραπάνω, το πρόβλημα της στεγαστικής κρίσης ενδέχεται να γίνει οξύτερο και εκτιμάται ότι τα μέτρα της κυβέρνησης για τον περιορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης ή το πρόγραμμα «Σπίτι μου» δεν αναμένεται να την αντιμετωπίσουν σε ικανοποιητικό βαθμό.
του Λουκά Γεωργιάδη
