Πιλοτικό συγκρότημα 140 διαμερισμάτων από τη Dimand – Η δημόσια γη, οι πολεοδομικές αλλαγές και το δύσκολο στοίχημα απομάκρυνσης των μεταφορικών επιχειρήσεων
Τη μεταμόρφωση του Ελαιώνα από υποβαθμισμένη βιομηχανική ζώνη σε ένα σύνολο σύγχρονων γειτονιών με κατοικίες, πράσινο, υπηρεσίες και δημόσιους χώρους επιδιώκει ο νέος κυβερνητικός σχεδιασμός.
Η περιοχή, σε μικρή απόσταση από το κέντρο της Αθήνας, διαθέτει μεγάλες αδόμητες εκτάσεις και σημαντικό απόθεμα δημόσιας γης. Για τον λόγο αυτό εξετάζεται ως μία από τις πιθανές απαντήσεις στη στεγαστική κρίση, με έμφαση στην ανάπτυξη κοινωνικών και προσιτών κατοικιών.
Η παρέμβαση αφορά έκταση περίπου 5.000 στρεμμάτων γύρω από τον Βοτανικό και συνδέεται με τη δυναμική που δημιουργούν το νέο γήπεδο του Παναθηναϊκού και τα υπόλοιπα έργα της Διπλής Ανάπλασης.
Πρόκειται, ωστόσο, για ένα ιδιαίτερα σύνθετο εγχείρημα. Για να περάσει από τις εξαγγελίες στην υλοποίηση απαιτούνται αλλαγές στις χρήσεις γης και στους όρους δόμησης, νέα έργα υποδομής και επίλυση πολεοδομικών εκκρεμοτήτων που παραμένουν ανοιχτές για περισσότερες από τρεις δεκαετίες.
Το πρώτο πιλοτικό έργο με 140 διαμερίσματα
Η Dimand προετοιμάζει στην Πέτρου Ράλλη το πρώτο πιλοτικό έργο προσιτής κατοικίας στην περιοχή. Ο σχεδιασμός προβλέπει περίπου 140 διαμερίσματα, επιφάνειας από 65 έως 100 τετραγωνικά μέτρα, σε κτίρια συνολικής έκτασης περίπου 10.000 τετραγωνικών.
Οι κατοικίες θα διατεθούν αποκλειστικά προς ενοικίαση με εισοδηματικά κριτήρια. Στόχος είναι το μίσθωμα να μην ξεπερνά το 25%-30% του οικογενειακού εισοδήματος.
Ως ενδεικτικό παράδειγμα έχει αναφερθεί ενοίκιο περίπου 600 ευρώ για ένα ζευγάρι με συνολικό μηνιαίο εισόδημα από 2.200 έως 2.400 ευρώ.
Η εταιρεία έχει ήδη αποκτήσει τα απαιτούμενα ακίνητα και σχεδιάζει να χρησιμοποιήσει την εμπειρία του πρώτου έργου ως οδηγό για μεγαλύτερες επενδύσεις προσιτής κατοικίας. Αντίστοιχο ενδιαφέρον υπάρχει και για τη Θεσσαλονίκη.
Για την υλοποίηση τέτοιων επενδύσεων απαιτείται, όμως, ένα σαφές θεσμικό πλαίσιο που θα καθορίζει τα εισοδηματικά κριτήρια, τον τρόπο διαμόρφωσης των ενοικίων, τη διάρκεια των μισθώσεων και τις υποχρεώσεις των ιδιωτών.
Το νέο πολεοδομικό πλαίσιο
Ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης αναφέρθηκε από το βήμα της ΔΕΘ στην ανάγκη ανάπτυξης νέων περιοχών κατοικίας και ξεχώρισε τον Ελαιώνα ως μία από τις ελάχιστες ζώνες της Αθήνας όπου υπάρχουν ακόμη μεγάλες διαθέσιμες εκτάσεις.
Στον σχεδιασμό περιλαμβάνεται και η δυνατότητα μετατροπής παλαιών βιομηχανικών κτιρίων σε κατοικίες, με την παροχή κινήτρων προς τον ιδιωτικό τομέα.
Οι αλλαγές αναμένεται να αποτυπωθούν σε νέο Προεδρικό Διάταγμα για τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης. Η κατεύθυνση θα εξειδικευτεί μετά την ολοκλήρωση του αρχιτεκτονικού διαγωνισμού ιδεών που προκήρυξε η Ανάπλαση Α.Ε.
Η προθεσμία υποβολής προτάσεων λήγει στις 26 Οκτωβρίου, ενώ στόχος είναι να επιλεγεί η καλύτερη πρόταση έως το τέλος του έτους, πιθανώς ακόμη και μέσα στον Νοέμβριο.
Όπως έχει διευκρινίσει ο διευθύνων σύμβουλος της Ανάπλαση Α.Ε., Χρόνης Ακριτίδης, ο διαγωνισμός δεν καθορίζει ακόμη συγκεκριμένο αριθμό ή ακριβή θέση των κοινωνικών κατοικιών. Θα προσφέρει το συνολικό πολεοδομικό όραμα πάνω στο οποίο θα βασιστούν οι επόμενες αποφάσεις.
Τον κυβερνητικό συντονισμό της ανάπλασης έχει αναλάβει ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης Κωστής Χατζηδάκης.
Νέες γειτονιές χωρίς «γκέτο»
Βασικός στόχος είναι οι κοινωνικές κατοικίες να μην απομονωθούν σε κλειστά συγκροτήματα. Αντίθετα, προβλέπεται να ενταχθούν σε γειτονιές μεικτών χρήσεων, μαζί με κατοικίες ελεύθερης αγοράς, χώρους εργασίας, εμπορικά καταστήματα και υπηρεσίες.
«Να μη γκετοποιηθούν περιοχές», έχει τονίσει ο κ. Ακριτίδης, υπογραμμίζοντας ότι η κοινωνική κατοικία πρέπει να αποτελέσει οργανικό τμήμα της νέας πόλης.
Ο σχεδιασμός περιλαμβάνει ακόμη ένα εκτεταμένο δίκτυο πρασίνου και δημόσιων χώρων, το οποίο θα συνδέει τον Βοτανικό και το ρέμα του Προφήτη Δανιήλ με την Ακαδημία Πλάτωνος, την Ιερά Οδό και το ιστορικό κέντρο της Αθήνας.
Παράλληλα, εξετάζονται πολιτιστικές και αρχαιολογικές διαδρομές, η επανάχρηση βιομηχανικών κτιρίων και η καλύτερη σύνδεση των νέων γειτονιών με τα μέσα μαζικής μεταφοράς. Ιδιαίτερη έμφαση θα δοθεί στην πεζή μετακίνηση, στην προσβασιμότητα των ΑμεΑ και στη σύνδεση του νέου αθλητικού πόλου με την καθημερινή ζωή της περιοχής.
Η χαρτογράφηση των ιδιοκτησιών
Η ευρύτερη καταγραφή της γης στον Ελαιώνα περιλαμβάνει 3.126 γεωτεμάχια, συνολικής έκτασης περίπου 11.054 στρεμμάτων. Η συγκεκριμένη χαρτογράφηση καλύπτει μεγαλύτερη περιοχή από τη ζώνη των περίπου 5.000 στρεμμάτων στην οποία επικεντρώνεται η σχεδιαζόμενη παρέμβαση.
Η κατανομή των εκτάσεων ανά δήμο είναι η ακόλουθη:
- Άγιος Ιωάννης Ρέντης: 32,91%
- Δήμος Αθηναίων: 29,29%
- Αιγάλεω: 18,47%
- Ταύρος: 13,15%
- Περιστέρι: 6,18%
Στην ιδιοκτησία του Ελληνικού Δημοσίου εμφανίζονται 16 γεωτεμάχια, συνολικής επιφάνειας περίπου 203 στρεμμάτων. Από αυτά, σχεδόν 129,5 στρέμματα βρίσκονται στα όρια του Δήμου Αθηναίων.
Παράλληλα, περίπου 2.925 στρέμματα καταγράφονται στην κατηγορία «ειδικές εκτάσεις – ιδιοκτησία δήμου».
Η ύπαρξη δημόσιας γης δημιουργεί σημαντικές δυνατότητες για κοινωνική κατοικία. Η απλή καταγραφή, πάντως, δεν σημαίνει ότι όλες οι εκτάσεις είναι άμεσα διαθέσιμες ή κατάλληλες για οικιστική ανάπτυξη. Πρέπει να εξεταστούν ξεχωριστά η σημερινή χρήση, οι πολεοδομικοί περιορισμοί και οι απαιτούμενες υποδομές κάθε ακινήτου.
Οι επενδύσεις που αλλάζουν ήδη την περιοχή
Πέρα από τις κατοικίες, η Dimand αναπτύσσει τη νέα έδρα του ΔΕΔΔΗΕ στο πρώην ακίνητο της Softex, στο πλαίσιο συμφωνίας ύψους περίπου 158 εκατ. ευρώ.
Το κτίριο εντάσσεται στο Votanikos Business Park, όπου σχεδιάζονται περίπου 82.000 τετραγωνικά μέτρα σύγχρονων γραφειακών χώρων. Η πρώτη παράδοση αναμένεται το 2027.
Για το παλιό ημιτελές εμπορικό κέντρο του Μπάμπη Βωβού σχεδιάζεται η μετατροπή του σε ανοιχτό βιοκλιματικό συγκρότημα μεικτών χρήσεων, με κύριο προσανατολισμό τα γραφεία και συμπληρωματικές εμπορικές δραστηριότητες.
Ενδιαφέρον για έργα κοινωνικής κατοικίας έχουν εκδηλώσει και άλλες εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, μεταξύ των οποίων η Ten Brinke. Παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν, ωστόσο, ότι μεμονωμένες επενδύσεις δεν αρκούν για να αντιμετωπιστεί το στεγαστικό πρόβλημα σε ουσιαστική κλίμακα.
Το μεγάλο εμπόδιο των μεταφορικών επιχειρήσεων
Μία από τις δυσκολότερες εκκρεμότητες είναι η απομάκρυνση των εκατοντάδων μεταφορικών επιχειρήσεων που εξακολουθούν να λειτουργούν στον Ελαιώνα.
Στην περιοχή δραστηριοποιούνται περίπου 400 επιχειρήσεις, οι οποίες πραγματοποιούν περισσότερα από 4.000 δρομολόγια φορτηγών καθημερινά. Η δραστηριότητά τους επιβαρύνει σημαντικά το τοπικό οδικό δίκτυο και τον Κηφισό, ενώ δυσκολεύει την ανάπτυξη κατοικιών και δημόσιων χώρων.
Το κυβερνητικό σχέδιο προβλέπει τη μετεγκατάστασή τους σε επιχειρηματικό πάρκο στη Φυλή. Η ακύρωση του σχετικού διαγωνισμού, όμως, έχει αφήσει το έργο χωρίς σαφές χρονοδιάγραμμα και περιπλέκει συνολικά την ανάπλαση.
Ανοιχτή παραμένει και η ανάγκη δημιουργίας βασικών υποδομών, από δρόμους και δίκτυα αποχέτευσης έως αντιπλημμυρικά έργα. Η πράξη εφαρμογής της περιοχής εκκρεμεί από το 1993, αποτυπώνοντας το βάθος των πολεοδομικών προβλημάτων.
Το σχέδιο για τον Ελαιώνα έχει τη δυνατότητα να δημιουργήσει μία νέα πηγή κατοικιών για την Αθήνα. Η επιτυχία του, όμως, θα κριθεί από το αν οι αρχιτεκτονικές προτάσεις θα συνοδευτούν από σαφείς κανόνες, επαρκή χρηματοδότηση και λύσεις στις εκκρεμότητες που κρατούν την περιοχή σε μεταβατική κατάσταση εδώ και δεκαετίες.
