Η υποχρεωτική τριετία, οι ρήτρες αναπροσαρμογής και οι περιπτώσεις στις οποίες μια αύξηση θεωρείται νόμιμη ή παράνομη
Παρά τη σταδιακή επιβράδυνση που καταγράφεται στην αγορά κατοικίας, οι αυξήσεις στα ενοίκια συνεχίζονται, διατηρώντας ισχυρές πιέσεις τόσο στους ενοικιαστές όσο και στους ιδιοκτήτες. Χιλιάδες μισθωτές βρίσκονται αντιμέτωποι με αιτήματα για υψηλότερο ενοίκιο κατά την ανανέωση του συμβολαίου, ενώ το βασικό ερώτημα παραμένει: είναι υποχρεωμένοι να αποδεχθούν την αύξηση;
Η απάντηση δεν εξαρτάται μόνο από τις συνθήκες της αγοράς, αλλά κυρίως από τους όρους του μισθωτηρίου, την υποχρεωτική διάρκεια της μίσθωσης και τη συμφωνία μεταξύ των δύο πλευρών.
Η στεγαστική κρίση εξακολουθεί να τροφοδοτεί την ανοδική πορεία των τιμών. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7% το πρώτο τρίμηνο του 2026 σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Στην Αθήνα η αύξηση διαμορφώθηκε στο 5,2%, στη Θεσσαλονίκη στο 6,4%, στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις στο 5,4% και στην υπόλοιπη χώρα στο 6,9%.
Αν και ο ρυθμός ανόδου εμφανίζεται χαμηλότερος σε σύγκριση με τα προηγούμενα δύο χρόνια, οι τιμές των κατοικιών εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά, γεγονός που διατηρεί υψηλά και τα μισθώματα.
Ωστόσο, η εικόνα δεν είναι ίδια σε όλες τις περιοχές. Στα νότια και βόρεια προάστια της Αθήνας, όπου τα ενοίκια βρίσκονται ήδη σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα, οι αυξήσεις δείχνουν να επιβραδύνονται. Αντίθετα, στις δυτικές συνοικίες της Αττικής, στον Πειραιά αλλά και σε αρκετές πόλεις της περιφέρειας, οι ζητούμενες τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται, καθώς η ζήτηση μεταφέρεται σε περιοχές που εξακολουθούν να θεωρούνται πιο προσιτές.
Αποτέλεσμα είναι οι οικονομικές επιλογές για οικογένειες, νέους εργαζόμενους και φοιτητές να περιορίζονται διαρκώς, ενώ κάθε ανανέωση μίσθωσης μετατρέπεται σε διαπραγμάτευση.
Πότε μπορεί να αυξηθεί νόμιμα το ενοίκιο
Η αναπροσαρμογή του μισθώματος δεν αποτελεί μονομερή απόφαση του ιδιοκτήτη. Μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο όταν προβλέπεται από σχετική ρήτρα στο μισθωτήριο, όταν συμφωνήσουν και οι δύο πλευρές ή μετά τη συμπλήρωση της υποχρεωτικής τριετίας της μίσθωσης.
Με βάση τον Ν. 1703/1987, κάθε μίσθωση κατοικίας έχει ελάχιστη υποχρεωτική διάρκεια τριών ετών, ακόμη και αν στο συμβόλαιο έχει συμφωνηθεί μικρότερο χρονικό διάστημα. Αυτό σημαίνει ότι πριν από την ολοκλήρωση της τριετίας ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να επιβάλει μονομερώς αύξηση του ενοικίου, εκτός αν υπάρχει σχετική πρόβλεψη στο μισθωτήριο.
Μετά την πάροδο της τριετίας, η νομοθεσία δεν θέτει ανώτατο όριο στην αύξηση του μισθώματος. Το νέο ποσό καθορίζεται ελεύθερα, υπό την προϋπόθεση ότι υπάρχει συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Αν δεν υπάρξει συμφωνία, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ακολουθήσει τις προβλεπόμενες από τον νόμο διαδικασίες για τη λήξη της μίσθωσης και την απόδοση του ακινήτου.
Πότε μια αύξηση θεωρείται παράνομη
Δεν είναι κάθε απαίτηση για υψηλότερο ενοίκιο νόμιμη. Παράνομη θεωρείται η αύξηση όταν:
- επιβάλλεται μονομερώς χωρίς τη συναίνεση του ενοικιαστή,
- ζητείται πριν από τη συμπλήρωση της υποχρεωτικής τριετίας χωρίς να υπάρχει σχετική ρήτρα στο μισθωτήριο,
- απαιτείται νέο μίσθωμα χωρίς να έχει προηγηθεί νέα συμφωνία μεταξύ των δύο πλευρών.
Στις περιπτώσεις αυτές ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να μην αποδεχθεί την αύξηση.
Η σημασία της ρήτρας αναπροσαρμογής
Καθοριστικό ρόλο παίζει η ρήτρα αναπροσαρμογής που περιλαμβάνεται στο μισθωτήριο, καθώς αυτή ορίζει πότε και με ποιον τρόπο μπορεί να μεταβληθεί το ενοίκιο.
Οι συνηθέστερες προβλέψεις αφορούν ετήσια αύξηση με σταθερό ποσοστό, συνήθως 2% ή 3%, ή σύνδεση του μισθώματος με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή της ΕΛΣΤΑΤ. Για παράδειγμα, ενοίκιο ύψους 700 ευρώ με ετήσια αναπροσαρμογή 3% διαμορφώνεται στα 721 ευρώ, ενώ όταν εφαρμόζεται ρήτρα πληθωρισμού η αύξηση υπολογίζεται με βάση τον εκάστοτε επίσημο δείκτη.
Τι συνιστούν οι ειδικοί
Παράγοντες της αγοράς ακινήτων επισημαίνουν ότι τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και οι ενοικιαστές θα πρέπει να εξετάζουν προσεκτικά τους όρους του μισθωτηρίου πριν από οποιαδήποτε αλλαγή στο ύψος του ενοικίου.
Οι ενοικιαστές μπορούν να ζητούν τεκμηρίωση της αύξησης, να συγκρίνουν τις τιμές με αντίστοιχα ακίνητα της περιοχής και να διαπραγματεύονται μια πιο ήπια ή σταδιακή αναπροσαρμογή. Από την άλλη πλευρά, πολλοί ιδιοκτήτες επιλέγουν να διατηρήσουν έναν συνεπή μισθωτή αντί να προχωρήσουν σε υπερβολικές αυξήσεις που ενδέχεται να οδηγήσουν σε πολύμηνη αναζήτηση νέου ενοικιαστή και απώλεια εισοδήματος.
