Τα στοιχεία αποκαλύπτουν τις πραγματικές προτιμήσεις των αγοραστών και τις κατηγορίες ακινήτων που δυσκολεύονται να βρουν νέο ιδιοκτήτη
Η ελληνική αγορά κατοικίας φαίνεται να εισέρχεται σε μια νέα φάση, καθώς μετά από αρκετά χρόνια συνεχούς ανόδου καταγράφονται πλέον τα πρώτα σαφή σημάδια επιβράδυνσης. Η ζήτηση παραμένει ενεργή, ωστόσο γίνεται ολοένα και πιο επιλεκτική, ενώ οι διαφορές ανάμεσα στις απαιτήσεις των αγοραστών και στις προσδοκίες των πωλητών δημιουργούν νέες ισορροπίες.
Αυτό προκύπτει από την ανάλυση της πλατφόρμας κτηματομεσιτικών υπηρεσιών Uniko, η οποία δημιουργήθηκε μέσα από τη συνεργασία της Εθνικής Τράπεζας με τον όμιλο Qualco. Η μελέτη βασίστηκε σε 4.679 αγγελίες ακινήτων, 822 ολοκληρωμένες αγοραπωλησίες και περισσότερες από 1.000 συζητήσεις με ιδιοκτήτες, αποτυπώνοντας με ακρίβεια τη σημερινή εικόνα της αγοράς.
Τα σπίτια κάτω από 100.000 ευρώ παραμένουν ο μεγάλος στόχος
Η μεγαλύτερη ζήτηση εξακολουθεί να συγκεντρώνεται στα οικονομικά ακίνητα.
Σύμφωνα με τα στοιχεία, σχεδόν τρεις στους δέκα υποψήφιους αγοραστές (30%) αναζητούν κατοικίες με αξία έως 100.000 ευρώ, δημιουργώντας τη μεγαλύτερη ανισορροπία ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση.
Η περιορισμένη διαθεσιμότητα σε αυτή την κατηγορία ενισχύει τη διαπραγματευτική θέση των πωλητών, καθώς τα διαθέσιμα ακίνητα είναι σημαντικά λιγότερα από τους ενδιαφερόμενους αγοραστές.
Στον αντίποδα, οι κατοικίες αξίας 300.000 έως 400.000 ευρώ προσελκύουν μόλις το 6% των ενδιαφερόμενων, γεγονός που σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες συχνά χρειάζονται αρκετούς μήνες μέχρι να ολοκληρώσουν μία πώληση.
Η «χρυσή» κατηγορία των 200.000 έως 300.000 ευρώ
Η εικόνα διαφοροποιείται αισθητά στην κατηγορία κατοικιών με τιμές μεταξύ 200.000 και 300.000 ευρώ.
Εκεί, σύμφωνα με την Uniko, καταγράφεται η μεγαλύτερη ισορροπία ανάμεσα σε προσφορά και ζήτηση, γεγονός που διευκολύνει τη διαπραγμάτευση μεταξύ των δύο πλευρών και αυξάνει τις πιθανότητες ολοκλήρωσης μιας συναλλαγής.
Παράλληλα, αξιοσημείωτο είναι ότι το 16% των αγοραστών διαθέτει προϋπολογισμό που ξεπερνά τις 400.000 ευρώ, στοιχείο που δείχνει ότι η αγορά πολυτελών κατοικιών εξακολουθεί να εμφανίζει σημαντικές προοπτικές.
Επιβράδυνση χωρίς… φούσκα
Ο διευθύνων σύμβουλος της Uniko, Χρήστος Φουσκούδης, σημείωσε ότι η αγορά παρουσιάζει πλέον εμφανή σημάδια επιβράδυνσης.
Όπως ανέφερε, οι αγοραστές εμφανίζονται σαφώς πιο επιλεκτικοί σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, ενώ οι μεσίτες διαπιστώνουν ότι η κινητικότητα έχει περιοριστεί αισθητά.
Παρόλα αυτά, εκτιμά πως δεν υπάρχουν ενδείξεις δημιουργίας «φούσκας», καθώς εξακολουθεί να υπάρχει σοβαρή έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών, γεγονός που συγκρατεί τις τιμές.
Την ίδια στιγμή, εκτιμάται ότι μεγαλύτερες πιέσεις αναμένεται να δεχθούν κυρίως τα παλαιότερα και μη ανακαινισμένα διαμερίσματα, τα οποία σήμερα εξακολουθούν να τιμολογούνται σε αρκετές περιπτώσεις πολύ κοντά στα νεόδμητα.
Ακόμη και οι κατασκευαστές νεόδμητων κατοικιών ενδέχεται να περιορίσουν μέρος του περιθωρίου κέρδους τους, ιδιαίτερα σε περιοχές που απευθύνονται στη μέση ελληνική οικογένεια, χωρίς ωστόσο να υπάρχουν μεγάλα περιθώρια λόγω της αύξησης του κόστους κατασκευής και της αξίας της γης.
Δεν υπάρχει μία αγορά, αλλά πολλές διαφορετικές
Η ανάλυση της Uniko καταλήγει στο συμπέρασμα ότι δεν μπορεί πλέον να γίνεται λόγος για μία ενιαία αγορά κατοικίας.
Αντίθετα, συνυπάρχουν πολλές επιμέρους αγορές, με διαφορετικά χαρακτηριστικά, διαφορετικό αγοραστικό κοινό και διαφορετικές ταχύτητες.
Οι αποκλίσεις αυτές δεν αφορούν μόνο τις τιμές, αλλά και τα χαρακτηριστικά των ακινήτων που προτιμούν οι ενδιαφερόμενοι.
Οι περισσότεροι αποφεύγουν τα ρετιρέ
Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα ευρήματα αφορά τον όροφο.
Περίπου το 84% των υποψήφιων αγοραστών αναζητά κατοικίες μεταξύ πρώτου και τρίτου ορόφου, αποφεύγοντας τα ρετιρέ, τα οποία θεωρούνται ακριβότερα στη συντήρηση και λιγότερο ασφαλή.
Από την άλλη πλευρά, τα ισόγεια προτιμώνται κυρίως από όσους αναζητούν κατοικίες με κήπο.
Πόσα τετραγωνικά ζητούν οι αγοραστές
Η μεγαλύτερη ζήτηση καταγράφεται σε κατοικίες 80 έως 120 τετραγωνικών μέτρων, καθώς περισσότεροι από τους μισούς ενδιαφερόμενους (53%) κινούνται σε αυτή την κατηγορία.
Αντίθετα, τα μικρά διαμερίσματα κάτω των 50 τ.μ. συνεχίζουν να έχουν υψηλή ζήτηση στην αγορά ενοικίασης, όμως μόλις το 3% των ενδιαφερόμενων επιθυμεί να τα αγοράσει.
Πόσο χρόνο χρειάζεται ένα σπίτι για να πουληθεί
Η διάρκεια παραμονής ενός ακινήτου στην αγορά διαφοροποιείται σημαντικά ανά περιοχή.
Στο κέντρο της Αθήνας, ένα ακίνητο χρειάζεται κατά μέσο όρο 204 ημέρες μέχρι να πουληθεί, ενώ στον Πειραιά ο αντίστοιχος χρόνος περιορίζεται στις 146 ημέρες.
Παράλληλα, τα ακίνητα στο κέντρο εμφανίζουν μεγαλύτερες πιθανότητες πώλησης, καθώς περίπου το 21,1% των διαθέσιμων κατοικιών καταλήγει σε αγοραπωλησία, έναντι 19,2% στον Πειραιά.
Στην Ανατολική Αττική, αν και ο μέσος χρόνος παραμονής διαμορφώνεται στις 190 ημέρες, οι πιθανότητες πώλησης μειώνονται σημαντικά και φτάνουν μόλις στο 10,2%, καθώς το αγοραστικό κοινό είναι πιο περιορισμένο και εξειδικευμένο.
Η σωστή τιμή καθορίζει την επιτυχία
Ιδιαίτερη σημασία φαίνεται πως αποκτά πλέον η σωστή αρχική τιμολόγηση.
Σύμφωνα με την έρευνα, τα ακίνητα που εισέρχονται στην αγορά με ρεαλιστική τιμή έχουν 55% περισσότερες πιθανότητες να πουληθούν, ενώ ολοκληρώνουν τη συναλλαγή κατά μέσο όρο σε 176 ημέρες.
Αντίθετα, τα υπερτιμημένα ακίνητα χρειάζονται περίπου 230 ημέρες μέχρι να βρουν αγοραστή και εμφανίζουν αισθητά χαμηλότερα ποσοστά επιτυχίας.
Αξιοσημείωτο είναι επίσης ότι το 70% των αγγελιών δεν έχει δεχθεί καμία αναπροσαρμογή τιμής, ενώ υπολογίζεται ότι το 92% των κατοικιών που παραμένουν απούλητες για περισσότερο από έναν χρόνο εξακολουθούν να μένουν εκτός αγοράς.
Παράλληλα, οι κατοικίες που μειώνουν επανειλημμένα την τιμή τους αντιμετωπίζονται πλέον με επιφυλακτικότητα από τους αγοραστές, καθώς συχνά δημιουργείται η εντύπωση ότι παρουσιάζουν κάποιο πρόβλημα.
Τα τέσσερα προφίλ των σημερινών πωλητών
Μέσα από περισσότερες από χίλιες συνομιλίες με ιδιοκτήτες, η Uniko κατέγραψε τέσσερις βασικές κατηγορίες πωλητών:
- Ο Άμεσος, που χρειάζεται γρήγορα ρευστότητα αλλά φοβάται ότι θα πιεστεί στις διαπραγματεύσεις.
- Ο Επόμενος Αγοραστής, που πουλά για να αποκτήσει άλλο ακίνητο και δεν έχει περιθώρια καθυστερήσεων.
- Ο Επενδυτής, ο οποίος βασίζεται στην εμπειρία του αλλά χρειάζεται σύγχρονα δεδομένα αγοράς.
- Ο Ιδιοκτήτης Portfolio, που αξιολογεί κάθε ακίνητο ως μέρος ενός ευρύτερου χαρτοφυλακίου και αναζητά διαφάνεια και ποιοτικούς αγοραστές.
Παρά τις διαφορές τους, όλοι έχουν μία κοινή ανάγκη: αξιόπιστη πληροφόρηση, αντικειμενική αποτίμηση και μεγαλύτερη ασφάλεια πριν προχωρήσουν σε μια τόσο σημαντική οικονομική απόφαση.
Οι νέες υπηρεσίες της Uniko
Με βάση τα συμπεράσματα της έρευνας, η πλατφόρμα ανακοίνωσε δύο νέες υπηρεσίες.
Η πρώτη αφορά την «Εγγύηση Υποβολής Προσφοράς», μέσω της οποίας παρέχεται δέσμευση ότι εντός συμφωνημένου χρονικού διαστήματος θα κατατεθεί τουλάχιστον μία έγγραφη προσφορά αγοράς στο προκαθορισμένο εύρος τιμής. Σε διαφορετική περίπτωση, ο πωλητής δικαιούται αποζημίωση έως 2.000 ευρώ.
Η δεύτερη υπηρεσία, με την ονομασία «Uniko Express», απευθύνεται σε ιδιοκτήτες που χρειάζονται άμεση ρευστότητα ή διαθέτουν ακίνητα που δυσκολεύονται να πουληθούν μέσω της συμβατικής αγοράς. Μέσω δικτύου επενδυτών, η πλατφόρμα μπορεί να προχωρήσει σε ταχεία αξιολόγηση και αγορά συγκεκριμένων ακινήτων στην Αττική, προσφέροντας προκαταβολή έως και 30% της συμφωνηθείσας αξίας μέσα σε δέκα ημέρες από την ολοκλήρωση των απαραίτητων ελέγχων.
Οι νέες υπηρεσίες εντάσσονται στο ευρύτερο οικοσύστημα της Uniko, το οποίο περιλαμβάνει εργαλεία εκτίμησης αξίας, τεχνική και νομική πιστοποίηση ακινήτων σε συνεργασία με την Εθνική Τράπεζα, καθώς και ολοκληρωμένες υπηρεσίες υποστήριξης αγοραπωλησιών.