Νέα ανάλυση του Γραφείου Προϋπολογισμού της Βουλής υποστηρίζει ότι το πρόβλημα της ελληνικής αγοράς κατοικίας δεν είναι η έλλειψη ακινήτων, αλλά η αδυναμία αξιοποίησης εκατομμυρίων κενών κατοικιών που παραμένουν εκτός αγοράς
Η στεγαστική κρίση που τα τελευταία χρόνια πιέζει χιλιάδες νοικοκυριά φαίνεται πως έχει βαθύτερες αιτίες από όσες συνήθως αναφέρονται στη δημόσια συζήτηση. Ενώ η εκτίναξη των ενοικίων και των τιμών των ακινήτων αποδίδεται συχνά στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, στη Golden Visa και στη μειωμένη οικοδομική δραστηριότητα, νέα μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή παρουσιάζει μια διαφορετική εικόνα.
Σύμφωνα με τα ευρήματα της ανάλυσης, η βασική αιτία του προβλήματος δεν είναι η έλλειψη κατοικιών, αλλά η αδυναμία αξιοποίησης ενός τεράστιου αποθέματος ακινήτων που παραμένουν κλειστά και ανενεργά.
Η Ελλάδα των εκατομμυρίων κενών κατοικιών
Η μελέτη καταγράφει ένα εντυπωσιακό παράδοξο. Την ίδια στιγμή που οι τιμές των ακινήτων και τα ενοίκια καταγράφουν διαρκείς αυξήσεις, περισσότερες από 2,2 εκατομμύρια κατοικίες παραμένουν εκτός αγοράς.
Το ποσοστό αυτό αντιστοιχεί περίπου στο 34,5% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος της χώρας, γεγονός που τοποθετεί την Ελλάδα ανάμεσα στις ευρωπαϊκές χώρες με τον μεγαλύτερο αριθμό κενών κατοικιών.
Οι ερευνητές επισημαίνουν ότι το πρόβλημα δεν αφορά την έλλειψη κτιρίων, αλλά τη μειωμένη διαθεσιμότητα κατοικιών για ενοικίαση ή αγορά.
Ράλι τιμών παρά την αύξηση των κατοικιών
Τα στοιχεία που παρουσιάζονται είναι αποκαλυπτικά. Την περίοδο 2018-2025 οι τιμές κατοικιών στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά 95,7%, ενώ στη Θεσσαλονίκη η άνοδος άγγιξε το 94%.
Παράλληλα, το συνολικό στεγαστικό απόθεμα της χώρας αυξήθηκε κατά 3,5% μεταξύ 2011 και 2021.
Ωστόσο, οι κατοικίες που ήταν διαθέσιμες για μακροχρόνια μίσθωση μειώθηκαν κατά 10,4%, ενώ τα ακίνητα που προσφέρονταν προς πώληση υποχώρησαν κατά 33,1%.
Την ίδια περίοδο αυξήθηκαν οι λεγόμενες «ανενεργές κατοικίες», δηλαδή τα σπίτια που δεν διατίθενται ούτε προς πώληση ούτε προς ενοικίαση.
Με απλά λόγια, τα σπίτια υπάρχουν, αλλά δεν φτάνουν ποτέ στην αγορά.
Γιατί μένουν κλειστά τα ακίνητα
Η έρευνα αποδίδει το φαινόμενο σε μια σειρά παραγόντων που εμποδίζουν την αξιοποίηση των κατοικιών.
Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται:
- Κληρονομικές εκκρεμότητες
- Νομικές και ιδιοκτησιακές διαφορές
- Δικαστικές εμπλοκές
- Υψηλό κόστος ανακαίνισης
- Ενεργειακή υποβάθμιση παλαιών ακινήτων
- Μεγάλα έξοδα μεταβίβασης και αξιοποίησης
- Κατοικίες σε περιοχές με περιορισμένη ζήτηση
Το αποτέλεσμα είναι ένα σημαντικό τμήμα του στεγαστικού αποθέματος να παραμένει ανεκμετάλλευτο, περιορίζοντας την πραγματική προσφορά κατοικιών.
Ο ρόλος της οικοδομής και των ξένων επενδύσεων
Η μελέτη αναγνωρίζει ότι η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά τα χρόνια της οικονομικής κρίσης επηρέασε την αγορά.
Η αξία του κατασκευαστικού κλάδου υποχώρησε από περίπου 18 δισ. ευρώ το 2007 σε λιγότερα από 5 δισ. ευρώ κατά τη διάρκεια της κρίσης, ενώ οι επενδύσεις σε κατοικίες αντιστοιχούν σήμερα μόλις στο 3,1% του ΑΕΠ, όταν πριν από την κρίση ξεπερνούσαν το 10%.
Παράλληλα, σημαντικό ρόλο διαδραματίζουν και τα ξένα κεφάλαια που κατευθύνονται στην αγορά ακινήτων μέσω επενδυτικών προγραμμάτων όπως η Golden Visa.
Ωστόσο, οι ερευνητές επισημαίνουν ότι μεγάλο μέρος αυτών των επενδύσεων αφορά εξοχικές κατοικίες ή επενδυτικά ακίνητα που δεν ενισχύουν ουσιαστικά την προσφορά στέγης για τα ελληνικά νοικοκυριά.
Airbnb: Μικρότερη η επίδραση από ό,τι πιστεύεται
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα συμπεράσματα της μελέτης σχετικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Παρότι το Airbnb βρίσκεται συχνά στο επίκεντρο της συζήτησης για τη στεγαστική κρίση, οι ερευνητές εκτιμούν ότι η συνολική του επίδραση στα ενοίκια δεν ξεπερνά το 1,8%.
Επιπλέον, τα ακίνητα που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση αντιστοιχούν μόλις στο 0,4% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος και στο 1,1% των κενών κατοικιών.
Η μελέτη αναγνωρίζει ότι σε περιοχές υψηλής τουριστικής ζήτησης, όπως το κέντρο της Αθήνας, η Θεσσαλονίκη και δημοφιλείς νησιωτικοί προορισμοί, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ασκούν πιέσεις στην αγορά.
Ωστόσο, καταλήγει στο συμπέρασμα ότι δεν αποτελούν τη βασική αιτία της στεγαστικής κρίσης σε εθνικό επίπεδο.
Πόσο επηρεάζουν οι κλειστές κατοικίες τις τιμές
Χρησιμοποιώντας ειδικό οικονομικό μοντέλο, οι συντάκτες της μελέτης υπολόγισαν την επίδραση που έχει η περιορισμένη αξιοποίηση των ακινήτων στις τιμές των κατοικιών.
Τα αποτελέσματα δείχνουν ότι:
- Έως και το 19,1% της ανόδου των τιμών μπορεί να αποδοθεί στα κλειστά ακίνητα.
- Σε πιο αυστηρά σενάρια η επίδραση μπορεί να φτάνει ακόμη και το 26,7%.
Παράλληλα, αναγνωρίζεται ότι οι αυξήσεις επηρεάζονται και από άλλους παράγοντες, όπως το αυξημένο κόστος κατασκευής, οι αξίες γης, οι τραπεζικές χρηματοδοτήσεις, οι ξένες επενδύσεις και οι προσδοκίες της αγοράς.
Το σενάριο που θα μπορούσε να μειώσει τις τιμές έως 25%
Το πιο εντυπωσιακό συμπέρασμα αφορά τις προοπτικές αποκλιμάκωσης της κρίσης.
Σύμφωνα με τις προσομοιώσεις της μελέτης, εάν σημαντικό μέρος των κλειστών κατοικιών επιστρέψει σταδιακά στην αγορά μέσα στα επόμενα έξι χρόνια, οι πραγματικές τιμές των ακινήτων θα μπορούσαν να μειωθούν από 15,5% έως και 24,6%.
Οι ερευνητές θεωρούν ότι η επαναφορά των ανενεργών ακινήτων στην αγορά αποτελεί ίσως τη σημαντικότερη παρέμβαση που μπορεί να γίνει για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος.
Η ουσία του προβλήματος
Το τελικό συμπέρασμα της μελέτης είναι σαφές: η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζει πρωτίστως πρόβλημα έλλειψης κατοικιών, αλλά πρόβλημα λειτουργίας της αγοράς.
Εκατομμύρια σπίτια παραμένουν εγκλωβισμένα σε γραφειοκρατικές, νομικές και οικονομικές δυσκολίες, την ώρα που η ζήτηση για στέγαση αυξάνεται και οι τιμές συνεχίζουν την ανοδική τους πορεία.
Όπως επισημαίνεται, το μεγαλύτερο «απόθεμα νέων κατοικιών» της χώρας δεν βρίσκεται στα εργοτάξια, αλλά πίσω από τις κλειστές πόρτες ακινήτων που παραμένουν αναξιοποίητα, στερώντας από χιλιάδες πολίτες τη δυνατότητα πρόσβασης σε προσιτή κατοικία.
Tags: στεγαστική κρίση Airbnb ενοίκια αγορά ακινήτων κενές κατοικίες Γραφείο Προϋπολογισμού Βουλής Golden Visa τιμές κατοικιών Ελλάδα housing market real estate οικονομία κατοικία ανακαινίσεις ακίνητα επενδύσεις στεγαστικό πρόβλημα νοικοκυριά αγορά ενοικίων Αθήνα Θεσσαλονίκη