Νέος νόμος έως τον Ιανουάριο για συνελεύσεις, διαχειριστές και παρεμβάσεις στα κτίρια – Αντικαθίσταται το πλαίσιο του 1929
Ριζικές αλλαγές στον τρόπο λειτουργίας των πολυκατοικιών προωθεί το υπουργείο Δικαιοσύνης, με στόχο να αντιμετωπιστούν προβλήματα που ταλαιπωρούν καθημερινά εκατομμύρια ιδιοκτήτες.
Όπως ανακοίνωσε ο υπουργός Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης, έχει ήδη συγκροτηθεί ειδική επιτροπή για την αναμόρφωση του θεσμικού πλαισίου της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Το σχέδιο αναμένεται να είναι έτοιμο έως το τέλος του 2026, ώστε να ψηφιστεί τον Ιανουάριο του 2027.
Ο νέος νόμος θα αντικαταστήσει ή θα αναμορφώσει βασικές διατάξεις του νόμου 3741/1929, ο οποίος εξακολουθεί να ρυθμίζει τις σχέσεις μεταξύ των ιδιοκτητών στις πολυκατοικίες σχεδόν έναν αιώνα μετά τη θέσπισή του.
Τι αναμένεται να αλλάξει
Το νέο πλαίσιο θα επιχειρήσει να δώσει λύσεις σε χρόνια ζητήματα, όπως:
- Ο τρόπος σύγκλησης των γενικών συνελεύσεων
- Τα ποσοστά που απαιτούνται για τη λήψη αποφάσεων
- Ο ορισμός και η αντικατάσταση διαχειριστή
- Οι εργασίες συντήρησης και ενεργειακής αναβάθμισης
- Οι παρεμβάσεις στους κοινόχρηστους χώρους
- Η κατανομή δαπανών και κοινόχρηστων βαρών
- Οι παλαιοί ή ανεπαρκείς κανονισμοί των πολυκατοικιών
- Η αντιμετώπιση περιπτώσεων στις οποίες ένας ιδιοκτήτης μπορεί να εμποδίσει αναγκαίες εργασίες
Ιδιαίτερη έμφαση θα δοθεί στον περιορισμό των περιπτώσεων στις οποίες απαιτείται ομοφωνία. «Η ομοφωνία μπλοκάρει το σύμπαν», ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Φλωρίδης, προαναγγέλλοντας ότι για αρκετές αποφάσεις θα αρκεί πλέον απλή ή ενισχυμένη πλειοψηφία.
Στόχος είναι να μην μπορούν μεμονωμένες διαφωνίες να εμποδίζουν εργασίες που αφορούν τη συντήρηση, την ασφάλεια, την προσβασιμότητα ή την ενεργειακή αναβάθμιση ενός κτιρίου.
Ρύθμιση για «εγκλωβισμένες» ιδιοκτησίες
Το νομοσχέδιο αναμένεται να αντιμετωπίσει και προβλήματα ακινήτων, κυρίως στη Θεσσαλία και σε περιοχές της Βόρειας Ελλάδας, τα οποία δεν έχουν νομιμοποιηθεί πλήρως και παραμένουν ουσιαστικά εγκλωβισμένα.
Σε αρκετές από αυτές τις περιπτώσεις οι ιδιοκτησίες δεν μπορούν να μεταβιβαστούν, να αξιοποιηθούν ή να ενταχθούν κανονικά σε κληρονομικές και άλλες δικαιοπραξίες, προκαλώντας σοβαρές περιουσιακές εκκρεμότητες.
Τι προβλέπει ο νόμος του 1929
Ο νόμος 3741 δημοσιεύθηκε στις 9 Ιανουαρίου 1929, επί κυβέρνησης Ελευθερίου Βενιζέλου, και φέρει την υπογραφή του τότε Προέδρου της Δημοκρατίας Παύλου Κουντουριώτη.
Ήταν ο νόμος που έθεσε τις βασικές αρχές της οριζόντιας ιδιοκτησίας, προβλέποντας, μεταξύ άλλων, ότι:
- Κάθε ιδιοκτήτης έχει πλήρη δικαιώματα στο διαμέρισμά του, εφόσον δεν εμποδίζει τη χρήση των υπολοίπων ούτε θέτει σε κίνδυνο το κτίριο.
- Οι συνιδιοκτήτες μπορούν να θεσπίζουν κανονισμό για τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους.
- Οι αποφάσεις για τη συντήρηση και τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων μπορούν να ανατίθενται σε συγκεκριμένη πλειοψηφία.
- Χωρίς κανονισμό, ο διαχειριστής ορίζεται με ομοφωνία.
- Κάθε ιδιοκτήτης οφείλει να συμμετέχει στα κοινά βάρη ανάλογα με την αξία του διαμερίσματός του.
- Η χρήση των κοινόχρηστων χώρων επιτρέπεται, εφόσον δεν παραβλάπτονται τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών.
Παρότι αρκετές από τις βασικές αρχές παραμένουν επίκαιρες, η κυβέρνηση εκτιμά ότι το πλαίσιο δεν ανταποκρίνεται πλέον στις ανάγκες των σύγχρονων κτιρίων.
Οι ενεργειακές αναβαθμίσεις, οι ανελκυστήρες, οι υποδομές φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων, η προσβασιμότητα και οι νέες τεχνολογικές εγκαταστάσεις δημιουργούν ζητήματα που δεν θα μπορούσε να είχε προβλέψει ο νομοθέτης του 1929. Το νέο πλαίσιο φιλοδοξεί να προσαρμόσει τη λειτουργία των πολυκατοικιών σε αυτή τη νέα πραγματικότητα.
