Τι προβλέπει η νομοθεσία για τις αναπροσαρμογές μισθωμάτων, τη δεσμευτική τριετία και τις ρήτρες αύξησης
Η συνεχιζόμενη άνοδος των ενοικίων διατηρεί την πίεση στην αγορά κατοικίας, με ολοένα και περισσότερους ιδιοκτήτες να ζητούν αυξήσεις στα μισθώματα και τους ενοικιαστές να αναζητούν απαντήσεις για το τι προβλέπει η νομοθεσία.
Παρά την επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου των τιμών των ακινήτων, η ζήτηση για κατοικίες εξακολουθεί να διατηρεί τα ενοίκια σε υψηλά επίπεδα, μετατρέποντας κάθε ανανέωση μισθωτηρίου σε μια δύσκολη διαπραγμάτευση μεταξύ των δύο πλευρών.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7% το πρώτο τρίμηνο του 2026 σε σύγκριση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Η άνοδος καταγράφηκε σε ολόκληρη τη χώρα, με διαφοροποιήσεις ανά περιοχή, καθώς η ζήτηση μετατοπίζεται πλέον και σε συνοικίες ή πόλεις που μέχρι πρόσφατα θεωρούνταν πιο οικονομικές.
Ωστόσο, η αύξηση του ενοικίου δεν μπορεί να επιβληθεί αυθαίρετα από τον ιδιοκτήτη. Η αναπροσαρμογή του μισθώματος επιτρέπεται μόνο όταν προβλέπεται ρητά στο μισθωτήριο μέσω σχετικής ρήτρας, όταν συμφωνήσουν εκ νέου οι δύο πλευρές ή μετά τη συμπλήρωση της υποχρεωτικής τριετίας της μίσθωσης.
Η ελληνική νομοθεσία προβλέπει ότι κάθε μίσθωση κατοικίας έχει ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, ακόμη και αν στο συμβόλαιο αναγράφεται μικρότερο χρονικό διάστημα. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να επιβάλει μονομερώς αύξηση του ενοικίου, εκτός εάν υπάρχει σχετική πρόβλεψη στο συμβόλαιο.
Μετά την ολοκλήρωση της τριετίας, το ύψος του νέου μισθώματος καθορίζεται ελεύθερα, αλλά μόνο εφόσον υπάρξει συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Αν δεν επιτευχθεί συμφωνία, ο ιδιοκτήτης μπορεί να κινήσει τις προβλεπόμενες από τον νόμο διαδικασίες για τη λήξη της μίσθωσης.
Αντίθετα, παράνομη θεωρείται κάθε αύξηση που επιβάλλεται μονομερώς χωρίς τη συναίνεση του ενοικιαστή, ζητείται πριν από τη συμπλήρωση της τριετίας χωρίς σχετική ρήτρα ή απαιτείται χωρίς νέα συμφωνία μεταξύ των δύο πλευρών. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να αρνηθεί την αναπροσαρμογή.
Καθοριστικής σημασίας είναι και οι ρήτρες αναπροσαρμογής που περιλαμβάνονται στα μισθωτήρια. Συνήθως προβλέπουν ετήσια αύξηση με συγκεκριμένο ποσοστό, όπως 2% ή 3%, ή συνδέουν το νέο μίσθωμα με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή που ανακοινώνει η ΕΛΣΤΑΤ.
Οι ειδικοί συνιστούν τόσο στους ιδιοκτήτες όσο και στους ενοικιαστές να εξετάζουν προσεκτικά τους όρους του συμβολαίου πριν από οποιαδήποτε αλλαγή στο μίσθωμα. Η διαπραγμάτευση παραμένει συχνά η καλύτερη λύση, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες προτιμούν έναν συνεπή ενοικιαστή από μια μεγάλη αύξηση που ενδέχεται να οδηγήσει σε αποχώρησή του και σε μεγάλο διάστημα χωρίς μισθωτή.