Ποιες εργασίες ανεβάζουν την αξία του ακινήτου και πότε η επένδυση συμφέρει πραγματικά;
Ένα παλιό διαμέρισμα στο κέντρο της Αθήνας μπορεί να κρύβει πολλές δυνατότητες. Ψηλά ταβάνια, ξύλινα πατώματα, μαρμάρινες λεπτομέρειες και μεγάλοι χώροι συνθέτουν την εικόνα αρκετών κατοικιών που χτίστηκαν τις δεκαετίες του 1950, του 1960 και του 1970. Μαζί τους, όμως, έρχονται συχνά παλιές σωληνώσεις, φθαρμένες ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις και ανάγκες ανακαίνισης που μπορούν να εκτοξεύσουν τον προϋπολογισμό.
Με τις τιμές των νεόδμητων ακινήτων να παραμένουν υψηλές, όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες και υποψήφιοι αγοραστές στρέφονται στην αναβάθμιση παλαιότερων κατοικιών.
Πόσα χρήματα χρειάζεται, όμως, κάποιος για να ανακαινίσει ένα διαμέρισμα στην Αθήνα το 2026;
Σύμφωνα με στοιχεία που παραθέτει η Engel & Völkers Greece, το κόστος ξεκινά από περίπου 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για περιορισμένες παρεμβάσεις και μπορεί να ξεπεράσει τα 1.300 ευρώ για ανακαινίσεις υψηλών προδιαγραφών.
Από 300 έως πάνω από 1.300 ευρώ το τετραγωνικό
Το τελικό ποσό εξαρτάται κυρίως από την κατάσταση του ακινήτου και το εύρος των εργασιών.
Για μια μερική ανακαίνιση, που περιλαμβάνει βαψίματα, αλλαγές στα δάπεδα και μικρότερες παρεμβάσεις στην κουζίνα ή στο μπάνιο, το ενδεικτικό κόστος κυμαίνεται από 300 έως 500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Αυτό σημαίνει ότι για ένα διαμέρισμα 60 τ.μ. απαιτούνται περίπου 18.000 έως 30.000 ευρώ, ενώ για μια κατοικία 100 τ.μ. το ποσό ανεβαίνει στις 30.000 έως 50.000 ευρώ.
Στην περίπτωση πλήρους ανακαίνισης, οι δαπάνες αυξάνονται σημαντικά. Η αντικατάσταση ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων, η ανακατασκευή κουζίνας και μπάνιου και οι αλλαγές στην εσωτερική διαρρύθμιση ανεβάζουν το κόστος στα 700 έως 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό.
Για ένα διαμέρισμα 80 τ.μ., ο προϋπολογισμός μπορεί να φτάσει από 56.000 έως 80.000 ευρώ, ενώ για μια κατοικία 100 τ.μ. από 70.000 έως 100.000 ευρώ.
Ακόμη υψηλότερα κινούνται οι ανακαινίσεις πολυτελείας, με ειδικές αρχιτεκτονικές κατασκευές, ακριβά υλικά και συστήματα έξυπνης κατοικίας. Σε αυτές τις περιπτώσεις, το κόστος μπορεί να ξεπεράσει τα 130.000 ευρώ για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ.
Τα ποσά αποτελούν ενδεικτικές εκτιμήσεις της αγοράς και μπορούν να διαφοροποιηθούν ανάλογα με τις ανάγκες κάθε κατοικίας.
Οι εκπλήξεις που κρύβονται πίσω από τους τοίχους
Η ανακαίνιση ενός παλιού διαμερίσματος μπορεί να αποδειχθεί πιο απαιτητική από όσο φαίνεται στην αρχή.
Προβλήματα υγρασίας, φθαρμένες σωληνώσεις, παλιές καλωδιώσεις και ανεπαρκής θερμομόνωση ενδέχεται να αποκαλυφθούν μόνο όταν ξεκινήσουν οι εργασίες.
Ιδιαίτερα στις πολυκατοικίες των δεκαετιών του 1960 και του 1970, η αντικατάσταση των εγκαταστάσεων μπορεί να αποτελέσει σημαντικό μέρος του συνολικού προϋπολογισμού.
Επιπλέον, αλλαγές στη διαρρύθμιση, όπως η μεταφορά της κουζίνας ή του μπάνιου, συχνά απαιτούν πρόσθετες τεχνικές παρεμβάσεις.
Στο κόστος πρέπει επίσης να υπολογίζονται οι αμοιβές μηχανικών, οι απαραίτητες εγκρίσεις, η απομάκρυνση των οικοδομικών αποβλήτων και πιθανές εργασίες που δεν είχαν προβλεφθεί στην αρχική προσφορά.
Ποιες αλλαγές ανεβάζουν πραγματικά την αξία ενός σπιτιού;
Μια ακριβή ανακαίνιση δεν εξασφαλίζει απαραίτητα και αντίστοιχη αύξηση στην τιμή πώλησης.
Σύμφωνα με την ανάλυση της Engel & Völkers, μεγαλύτερη σημασία έχουν οι παρεμβάσεις που βελτιώνουν τη λειτουργικότητα και την ενεργειακή απόδοση της κατοικίας.
Η ανακαίνιση κουζίνας και μπάνιου βρίσκεται ψηλά στις προτεραιότητες, καθώς πρόκειται για χώρους που εξετάζουν προσεκτικά οι υποψήφιοι αγοραστές.
Σημαντική είναι και η ενεργειακή αναβάθμιση, με την αντικατάσταση κουφωμάτων, τη βελτίωση της μόνωσης και την εγκατάσταση σύγχρονων συστημάτων θέρμανσης και ψύξης.
Παράλληλα, η καλύτερη αξιοποίηση των διαθέσιμων τετραγωνικών μπορεί να κάνει ένα παλιό διαμέρισμα πιο ελκυστικό, ιδιαίτερα όταν δημιουργούνται φωτεινότεροι και πιο λειτουργικοί χώροι.
Ωστόσο, η διατήρηση αυθεντικών στοιχείων, όπως τα ξύλινα πατώματα και οι μαρμάρινες λεπτομέρειες, μπορεί επίσης να λειτουργήσει υπέρ της εμπορικής αξίας ενός ακινήτου.
Κολωνάκι, Παγκράτι, Κουκάκι και Κυψέλη: Πού συμφέρει περισσότερο;
Η τοποθεσία παίζει καθοριστικό ρόλο στο κατά πόσο μια ανακαίνιση θα αποδώσει οικονομικά.
Στο Κολωνάκι, τα ακίνητα με ιδιαίτερα αρχιτεκτονικά χαρακτηριστικά και ποιοτικά υλικά μπορούν να προσελκύσουν αγοραστές υψηλότερων απαιτήσεων. Ωστόσο, οι αυξημένες τιμές αγοράς περιορίζουν συχνά τα περιθώρια κέρδους.
Στο Παγκράτι και στο Κουκάκι, η ζήτηση για σύγχρονες και λειτουργικές κατοικίες ενισχύει το ενδιαφέρον για ανακαινίσεις παλιών διαμερισμάτων, ιδιαίτερα όταν αξιοποιούνται σωστά οι διαθέσιμοι χώροι.
Στην Κυψέλη, όπου υπάρχει μεγάλο απόθεμα παλαιών ακινήτων, η αρχική τιμή αγοράς και η πραγματική τεχνική κατάσταση της κατοικίας είναι καθοριστικές για την οικονομική βιωσιμότητα μιας επένδυσης.
Σε κάθε περίπτωση, η αξία επηρεάζεται και από παράγοντες όπως ο όροφος, η ύπαρξη ανελκυστήρα, η θέα και η κατάσταση της πολυκατοικίας.
Πότε μια ανακαίνιση αξίζει τα χρήματά της;
Ας υποθέσουμε ότι κάποιος αγοράζει ένα παλιό διαμέρισμα 80 τ.μ. έναντι 200.000 ευρώ και δαπανά επιπλέον 64.000 ευρώ για πλήρη ανακαίνιση.
Η συνολική αρχική επένδυση φτάνει τις 264.000 ευρώ, δηλαδή τα 3.300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, χωρίς να υπολογίζονται φόροι και λοιπά έξοδα.
Εάν το ακίνητο πωληθεί στη συνέχεια προς 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό, η συνολική τιμή πώλησης θα ανέλθει στις 320.000 ευρώ.
Η διαφορά των 56.000 ευρώ δεν αποτελεί καθαρό κέρδος, καθώς από αυτήν πρέπει να αφαιρεθούν οι πρόσθετες δαπάνες αγοράς, κατοχής και μεταπώλησης.
Το παράδειγμα είναι υποθετικό, αλλά δείχνει γιατί η σωστή επιλογή ακινήτου είναι εξίσου σημαντική με τον προϋπολογισμό της ανακαίνισης.
Για όσους ανακαινίζουν το σπίτι τους με σκοπό να κατοικήσουν οι ίδιοι, οι προτεραιότητες μπορεί να είναι διαφορετικές, καθώς μεγαλύτερη βαρύτητα αποκτούν η άνεση, η ποιότητα ζωής και η μακροχρόνια χρήση.
Σε μια αγορά όπου ακόμη και μια περιορισμένη ανακαίνιση μπορεί να κοστίσει δεκάδες χιλιάδες ευρώ, ο σωστός σχεδιασμός, ο τεχνικός έλεγχος και η ρεαλιστική εκτίμηση των εξόδων είναι απαραίτητα πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε εργασία.
