Με «τσουχτερά» πρόστιμα, που θα κυμαίνονται από 300 έως 2.000 ευρώ, απίστευτη γραφειοκρατία, ταλαιπωρία, πολλά επιπλέον έξοδα και… κατάσχεση του αδήλωτου ακινήτου απειλούνται χιλιάδες πολίτες, αν δεν τακτοποι-
ήσουν έως το τέλος του έτους τις ιδιοκτησίες τους στο Κτηματολόγιο.

Όπως προβλέπει ο σχετικός νόμος, ό,τι είναι να… σωθεί πρέπει να δηλωθεί έως το τέλος του 2022, αν και είναι ανοικτό το ενδεχόμενο να δοθεί και νέα παράταση, αν επιλεγεί το 2023 ως χρόνος διενέργειας εκλογών από την κυβέρνηση και όχι η πρόωρη προσφυγή στις κάλπες φέτος. Μάλιστα, τα πρόστιμα θα υπολογιστούν με βάση
τις αντικειμενικές αξίες και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των ακινήτων.

Η διαδικασία της δήλωσης στο Κτηματολόγιο δεν συνδέεται με τη διαδικασία των αυθαιρέτων ή των «αδήλωτων» τετραγωνικών, ενώ το μεγάλο πρόβλημα με εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτησίες, κυρίως στην επαρχία, είναι η μη ύπαρξη συμβολαίων. Έτσι, αυτές καταλήγουν στην εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη». Εκατομμύρια ιδιοκτησίες που τις περασμένες δεκαετίες άλλαζαν χέρια δια… λόγου από τους γονείς στα παιδιά, δεν μπορούν να υφίστανται
στο μέλλον, αν δεν δηλωθούν στο Κτηματολόγιο.

Σήμερα, το «Π» παρουσιάζει έναν οδικό χάρτη, ώστε οι ιδιοκτήτες να γνωρίζουν τι πρέπει να πράξουν. Σημειώνεται ότι στα γραφεία κτηματογράφησης υπάρχουν χιλιάδες ενστάσεις για ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη», καθώς στην πρώτη φάση της διαδικασίας οι φερόμενοι ως ιδιοκτήτες τους στερούνταν των νόμιμων τίτλων ιδιοκτησίας ή δεν τα δήλωσαν. Χιλιάδες άλλοι έχουν σηκώσει «λευκή πετσέτα» και δεν πρόκειται να τα δηλώσουν λόγω αυξημένων εσόδων, ενώ άλλοι τρέχουν σε συμβολαιογράφους, μηχανικούς και λογιστές για να κλείσουν την εκκρεμότητα. Το πρόβλημα είναι ιδιαιτέρως μεγάλο στην επαρχία και ειδικότερα στα χωριά, όπου στις περισσότερες περιπτώσεις δεν υπάρχουν συμβόλαια και δεν έχει γίνει αποδοχή κληρονομιάς.

Πρέπει να σημειωθεί ότι όσοι δεν δηλώσουν έως το τέλος του έτους τα ακίνητά τους, στις περιοχές όπου έγινε ανάρτηση προ επταετίας, τότε θα τα χάσουν οριστικά και το μόνο που μπορούν να διεκδικήσουν εκ των υστέρων, και μετά από μακροχρόνια δικαστική μάχη, είναι η καταβολή μιας μικρής αποζημίωσης από το Ελληνικό Δημόσιο!

Οι διορθώσεις εγγραφών και τα «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Με εχθρό τον χρόνο, αλλά με σύμμαχο το απλουστευμένο πλαίσιο των διαδικασιών κτηματογράφησης, οι πολίτες μπορούν να κλείσουν τις εκκρεμείς υποθέσεις τους, διορθώνοντας τις αρχικές εγγραφές ή καταθέτοντας τα απαραίτητα αποδεικτικά για αυτά που είναι «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Τι πρέπει να κάνει ο ιδιοκτήτης και ποια δικαιώματα έχει, όταν καλείται να διορθώσει ή να δηλώσει ένα ακίνητο;

Πιο συγκεκριμένα, ισχύουν τα εξής:

1. Τα ανακριβή στοιχεία των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών πρέπει να δηλωθούν έως τις 31/12/2022. Οι
διορθώσεις γίνονται με εξωδικαστικό ή δικαστικό τρόπο και αφορούν τόσο τα γνωστού όσο και τα «αγνώστου ιδιοκτήτη».

2. Το αρμόδιο γραφείο κτηματογράφησης διορθώνει πρόδηλα ή μη σφάλματα.

3. Η διόρθωση αρχικών στοιχείων μπορεί να γίνει με διαμεσολαβητή, όπως είναι ο Κτηματολογικός Εφέτης.

4. Όταν αμφισβητούνται τα δικαιώματα σε ένα ακίνητο, τότε το θέμα παραπέμπεται σε επιτροπές επίλυσης, για να
αποφασίσουν με διαδικασίες-εξπρές.

5. Οι πολίτες και οι επαγγελματίες (δικηγόροι, μηχανικοί, συμβολαιογράφοι και δικαστικοί επιμελητές) έχουν δωρεάν πρόσβαση στα στοιχεία του Κτηματολογίου σε μια περιοχή. Έτσι, μπορούν να λαμβάνουν άμεσα τα σχετικά
πιστοποιητικά (π.χ. κτηματολογικά φύλλα και διαγράμματα, πιστοποιητικά βαρών κ.λπ.), ενώ έχουν τη δυνατότητα υποβολής αιτήσεων για καταχώριση πράξεων, όπως συμβόλαια, αγωγές, δικαστικές αποφάσεις κ.λπ.

6. Η αντίρρηση του Δημοσίου στα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» πρέπει να γίνεται εντός 60 ημερών. Αυτό σημαίνει ότι, σε χιλιάδες περιπτώσεις, το Δημόσιο παραιτείται και η έκταση κατοχυρώνεται στον ιδιώτη που τη δηλώνει, αρκεί να διαθέτει και τα απαιτούμενα δικαιολογητικά που ορίζει ο νόμος.

7. Εάν ο προϊστάμενος ενός κτηματολογικού γραφείου αρνηθεί στον ιδιοκτήτη ενός ακινήτου την καταχώριση μιας
πράξης ή αρνείται αδικαιολόγητα τη διόρθωση των στοιχείων ενός ακινήτου, τότε το θέμα παραπέμπεται προς
εξέταση σε τριμελή επιτροπή. Αν και πάλι δεν λάβει ικανοποιητική απάντηση, τότε μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο.

Τι ισχύει για την κατοχύρωση ιδιοκτησίας με χρησικτησία

Χιλιάδες ιδιοκτήτες έχουν προσφύγει με ενστάσεις κατά του Κτηματολογίου προκειμένου να κερδίσουν
τις… χαμένες ιδιοκτησίες, οι οποίες έχουν καταχωρηθεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Σε πρώτη φάση, ο… αφανής ιδιοκτήτης πρέπει να δηλώσει το εμπράγματο δικαίωμα που κατέχει στο ακίνητο (επικαρπία, υψηλή κυριότητα, χρησικτησία), αποδεικνύοντας ότι επί 20 χρόνια το χρησιμοποιεί. Μάλιστα, πρέπει να πληρώσει και το ανάλογο κόστος σε μηχανικό για τη σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος, προκειμένου να προχωρήσει στα περαιτέρω.

Η απόδειξη της 20ετούς χρησικτησίας γίνεται με τους εξής τρόπους:

1. Προϋπάρχουσα δήλωση του ακινήτου στο έντυπο περιουσιακής κατάστασης Ε-9.
2. Κατάθεση συμβολαιογραφικού προσυμφώνου μεταβίβασης ακινήτου, στο οποίο αποδεικνύεται η μεταβίβαση της
νομής.
3. Συμβόλαια των ιδιοκτητών γειτονικών ακινήτων, στα οποία να αναφέρονται τα πλήρη στοιχεία αυτού που διεκδικεί το εν λόγω ακίνητο ενώπιον του Κτηματολογίου.
4. Πράξη αναγνώρισης των ορίων μεταξύ των ιδιοκτησιών.
5. Κατάθεση μισθωτηρίων συμβολαίων, στα οποία να αναφέρεται ο δηλών ως εκμισθωτής.
6. Κατάθεση εγγράφου εφόσον υπάρχουν υποθήκες και βάρη στο ακίνητο, για το οποίο δηλώνεται η κτήση ή χρησικτησία του.
7. Αποδεικτικά από το Οργανωμένο Σύστημα Διαχείρισης και Ελέγχου (ΟΣΔΕ), βάσει του οποίου να αποδεικνύεται από τον δηλούντα ότι λάμβανε αγροτικές επιδοτήσεις (αν ελάμβανε), ως κύριος του ακινήτου.
8. Αποδείξεις καταβολής τελών και δικαιωμάτων πάσης φύσεως, που βαρύνουν τον δικαιούχο του ακινήτου.
9. Αποδείξεις ΔΕΗ, ΟΤΕ, εταιρειών ύδρευσης κ.λπ., στο όνομα του δηλούντος, όταν πρόκειται για οίκημα.
10. Αποδείξεις καταβολής αμοιβής σε εργολάβο, ο οποίος μπορεί να περιέφραξε το ακίνητο ή να εκτέλεσε εργασίες. Εδώ χρειάζεται προσοχή, καθώς οι αποδείξεις αυτές δεν μπορούν να είναι μεταχρονολογημένες.
11. Τοπογραφικά διαγράμματα που έχουν συνταχθεί κατόπιν εντολής του δηλούντος, ο οποίος πρέπει να αναφέρεται ως δικαιούχος.
12. Βεβαιώσεις της τοπικής δημοτικής αρχής για τα δικαιώματα του δηλούντος στο ακίνητο ή των προκατόχων του για χρονικό διάστημα τουλάχιστον 20 ετών.
13. Ιδιωτικά συμφωνητικά άνω των 20 ετών που να επιβεβαιώνουν την πώληση ή τη διανομή του συγκεκριμένου ακινήτου που επικαλείται αυτός που το δηλώνει.
14. Τυχόν οικοδομική άδεια στο όνομα αυτού που δηλώνει το ακίνητο.
15. Πράξεις διοικητικών προστίμων για πολεοδομικές παραβάσεις από την οικεία Πολεοδομία αποτελούν επιπλέον
απόδειξη κατοχής του ακινήτου.
16. Ένορκες βεβαιώσεις όλων όσοι μπορούν να πιστοποιήσουν την κατοχή του ακινήτου (συνορίτες ή συγγενικά πρόσωπα).

Όλοι όσοι διεκδικούν κάποιο ακίνητο με έκτακτη χρησικτησία, ελλείψει πράξεων κληρονομιάς ή άλλης αιτίας, πρέπει να γνωρίζουν ότι μπορούν να κατοχυρώσουν την ιδιοκτησία, προσκομίζοντας όσο γίνεται περισσότερα δικαιολογητικά. Σίγουρα, μια πολύ καλή… αρχή σε αυτές τις περιπτώσεις, αποτελεί η έστω και αναδρομική
δήλωση του ακινήτου στο έντυπο περιουσιακής κατάστασης Ε-9 καθώς και το τοπογραφικό διάγραμμα, αλλά θα ζητηθεί σε αυτήν την περίπτωση η πληρωμή αναδρομικού ΕΝΦΙΑ!

Οι ιδιοκτήτες πρέπει να γνωρίζουν ότι στις περιπτώσεις όπου δεν… φαίνεται το ονοματεπώνυμό τους θα βρουν… απέναντί τους το Ελληνικό Δημόσιο, το οποίο μπορεί να εγείρει δικαίωμα αξίωσης της κυριότητας του ακινήτου. Επιπλέον, μπορεί να… τρακάρουν σε κάποιον ιδιοκτήτη γειτονικού ακινήτου ή σε άλλο πρόσωπο που
θα επικαλεστεί δικαίωμα στο διεκδικούμενο ακίνητο.

Σε κάθε περίπτωση, η σύνταξη συμβολαίου, αφού συγκεντρωθούν τα απαραίτητα δικαιολογητικά, θα… σώσει
τον ιδιοκτήτη από την οριστική απώλεια του ακινήτου, με την καταβολή φυσικά των συμβολαιογραφικών εξόδων, των αμοιβών του μηχανικού ή ό,τι άλλο προκύψει…

Πώς δηλώνονται οι κληρονομιές

Οι ιδιοκτήτες που δεν έχουν προβεί σε πράξη αποδοχής κληρονομιάς πρέπει να είναι ιδιαιτέρως
προσεκτικοί, καθώς οι σχετικές δηλώσεις στο Κτηματολόγιο είναι πιο… περίπλοκες.

Ειδικότερα:

1. Τα δικαιολογητικά που πρέπει να υποβληθούν στο Κτηματολόγιο είναι οι τίτλοι ιδιοκτησίας των ακινήτων του κληρονομούμενου και η ληξιαρχική πράξη θανάτου του, το αντίγραφο δημοσιευμένης διαθήκης ή δικαστικής απόφασης με την οποία αυτή κηρύχθηκε ως κύρια και γνήσια, όταν πρόκειται για ιδιόγραφη διαθήκη, το πιστοποιητικό με το οποίο να αποδεικνύεται ότι δεν έχει δημοσιευτεί άλλη διαθήκη και το αντίστοιχο που αποδεικνύει ότι δεν έχει γίνει αποποίηση της κληρονομιάς. Για παράδειγμα όταν υπάρχει διαθήκη όπου αναγράφονται κάποια χωράφια, που όμως δεν έχουν συμβόλαια, τότε αυτά δηλώνονται στο Κτηματολόγιο, αρκεί να είναι εντοπισμένη η θέση τους. Όταν όμως δεν υπάρχουν τίτλοι ιδιοκτησίας, πρέπει να προσκομιστούν τουλάχιστον δύο έγγραφα από τα οποία να προκύπτει ότι ο κληρονομούμενος είχε τη νομή επί τουλάχιστον 20 χρόνια. Ως αποδεικτικά στοιχεία, προσκομίζονται τουλάχιστον δύο απ’ όσα αναφέρονται παραπάνω για τη χρησικτησία.

2. Όταν δεν έχει γίνει αποδοχή κληρονομιάς, τότε η διαδικασία προχωράει αφού γίνει έλεγχος στους δασικούς χάρτες.

3. Κάθε κληρονόμος πρέπει να προσκομίσει δήλωση αποδοχής κληρονομιάς, ανάλογα με το ποσοστό που κατέχει σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία.

4. Τα προσύμφωνα κληρονόμων δεν γίνονται δεκτά από το Κτημαολόγιο. Ωστόσο, ο κληρονόμος
μπορεί να δηλώσει το ακίνητο εφόσον ο πωλητής δεν βρίσκεται στη ζωή, αρκεί να έχουν περάσει 20 χρόνια από την υπογραφή του προσυμφώνου, οπότε το κερδίζει με «έκτακτη χρησικτησία».

5. Οι ένορκες βεβαιώσεις ενώπιον συμβολαιογράφου δεν αποτελούν τίτλο κυριότητας, αλλά χρησιμοποιούνται ως απόδειξη χρησικτησίας, εφόσον συνοδεύονται από άλλα αποδεικτικά στοιχεία, όπως η δήλωση στο έντυπο Ε-9, οι
λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, η είσπραξη επιδοτήσεων κ.λπ.

του Λουκά Γεωργιάδη

Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Παρασκήνιο